나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34631 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 122-15 코지하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 401호로서, 외 벽 : 외장타일 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 로폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천북초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34631 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 122-15 코지하우스 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 350,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

* 토지지분: 36.91㎡ (약 11.16평)

* 건물면적: 68.02㎡ (약 20.58평)

* 건물지분: 68.02㎡ (약 20.58평)

1.4. 특이사항

* 토지거래허가구역

* 대항력있는 임차인 (권리분석 내용 참조)

* HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "부천북초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 이해용 외 1명 (2019-12-16)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 이성희 (2020-11-27)

* 근저당권: 김현주 (2023-04-19, 30,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 조하균 (2023-06-12, 30,000,000원)

* 근저당권: 김현주 (2024-03-19, 75,000,000원)

* 주택임차권: 오대석 (2024-10-24, 360,000,000원, 전입 2022-10-17, 확정 2022-09-07) - 말소예정 (매각으로 소멸)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-01, 360,000,000원) - 본건 경매 개시 채권자

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (오대석)

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-17

* 확정일자: 2022-09-07

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 말소 대상 권리

* 임차인: 우요셉

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리 분석 종합

말소기준권리인 김현주 근저당권(2023-04-19)보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 경매로 인해 등기부상 을구 순위 8번 주택임차권(오대석) 및 기타 근저당권, 강제경매 등은 말소될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 8번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"라는 기재는 확인이 필요합니다. '대항력있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황에는 오대석, 우요셉 모두 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 강제경매를 신청하였으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG가 임차인 관련 사항을 인수하거나 조율할 가능성을 시사합니다. 그러나 임차인 오대석의 보증금 3억 6천만원은 상당한 금액이므로, 낙찰 후 인수 조건 및 HUG와의 협의 내용을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변 지역은 단독주택, 다세대주택 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 부천북초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 수준입니다.

* 소명여자중학교, 소명여자고등학교 등도 인근에 소재합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 추가적인 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 생활은 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 기타

* 본건은 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경, 그리고 3억 6천만원의 임차 보증금은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 비록 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고, 임차권 등기가 말소 대상 권리로 명시되어 있으나, '대항력있는 임차인' 문구가 잔존하는 것은 낙찰 후에도 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 시사합니다. HUG의 인수 조건 변경 내용을 면밀히 확인하여 임차인 관련 문제가 완전히 해결되었는지 반드시 검증해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 상대보호구역, 절대보호구역(부천북초)

* 과밀억제권역

* 가축사육제한구역

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건(경기도 부천시 원미구 원미동 122-15) 인근에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시 전반적으로는 과거 소각장, 하수처리장 등의 혐오시설이 존재했거나 논의된 지역이 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건 코지하우스 4층 401호는 비교적 신축(2018년 건축 허가, 2019년 사용승인)에 해당하는 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 여건은 무난한 편입니다. 부천북초등학교 등 교육 시설과 대중교통 접근성도 양호합니다. 그러나 3억 6천만원에 달하는 주택임차권과 '대항력있는 임차인'이라는 특이사항, 그리고 'HUG 인수조건 변경'이라는 복잡한 권리 관계는 본건의 가장 큰 리스크이며, 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 임차인과의 문제를 어떻게 정리하는지에 따라 낙찰자의 부담이 결정될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물에 속하여 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 부천북초등학교 등 교육 환경이 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 관련 문제가 명확히 해결된다면, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다. 주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 최근(2026년 3월)에 거래된 2016년식 다세대주택(50.82㎡)이 235,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1529만원/평이며, 본건의 전용면적 20.58평에 적용 시 약 314,797,750원 수준입니다.

다른 사례로는 2003년식 다세대주택(59.59㎡)이 175,000,000원에, 1981년식 다세대주택(37.62㎡)이 86,000,000원에 거래된 바 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때, 본건은 2018년 신축으로 비교적 최신 건물에 속합니다. 임차인 관련 복잡한 권리 관계와 '대항력있는 임차인'이라는 문구로 인해 발생할 수 있는 잠재적 위험을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, HUG의 적극적인 개입으로 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되고, 말소기준권리보다 선순위 임차권이 없다는 점을 고려하면, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주택도시보증공사가 임차 보증금 3억 6천만원에 대해 어떠한 방식으로 인수 조건 변경을 하였는지, 그리고 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 최종적으로 낙찰자에게 미치는 영향이 없는지를 명확히 확인하는 것이 가장 중요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 315,000,000원 (감정가 350,000,000원 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.