나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34639 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 210-57 대일프라임빌 에이동 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 403호로서, 외벽: 드라이비트마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34639 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 210-57 대일프라임빌 에이동 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

토지면적: 23.76㎡ (약 7.19평)

토지지분: 23.76㎡ (약 7.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물지분: 50.66㎡ (약 15.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동에 소재하며, '소사초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주변환경: 본건 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 토지: 주변 토지 및 도로와 비교 시 등고평탄한 장방형 토지로, 공동주택 건설 부지로 이용되고 있음.

* 도로: 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있음.

* 지역지구: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

* 개발제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 토지거래허가구역에 해당함 (허가기간: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지).

* 혐오시설: 주변 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 18일에 부평세무서장이 설정한 압류가 말소기준권리가 됨.

* 소멸되는 권리: 매각으로 인해 등기부상의 갑구 3, 4, 5, 6, 7, 8번 권리 및 을구 5번 주택임차권 등이 소멸될 것으로 예상됨. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 을구 5번 주택임차권도 소멸될 것으로 판단됨.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: P

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 실제 임대차 관계는 파악되지 않으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었고 대항력이 없는 것으로 확인됨.

* 임차인: 차 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 5천만원 (150,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 18일

* 확정일자: 2020년 11월 9일

* 배당신고일자: 2024년 10월 29일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증 관련 임차권으로, 매각으로 인해 말소될 예정임.

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치함.

* 일상생활에 필요한 편의시설이 주변에 분포하고 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택임.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 실제 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 부동산 취득 시 토지거래허가를 받아야 하므로, 관련 절차 및 규정을 사전에 충분히 확인해야 함. (허가기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항은 매수인이 반드시 면밀히 검토해야 할 중요한 요소임. HUG의 확약서 내용을 정확히 파악하고, 실제 인수 시 발생할 수 있는 법적, 행정적 절차를 숙지해야 함.

* 건축물 노후도: 건물 사용 승인일이 2002년으로, 연식이 약 24년 되어 노후화로 인한 수선 및 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있음.

* 미상 임대차 관계: 임차인 P 의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 실제 임대차 관계에 따른 예상치 못한 부담이 발생하지 않는지 추가적인 확인이 필요할 수 있음. (다만, 대항력은 없음)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, '소사초등학교' 인근에 자리하여 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 건물은 철근콘크리트조로 건축되었습니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 대부분의 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 적은 편입니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 매수인은 이러한 제반 사항을 철저히 확인하고 법적 절차를 이행해야 합니다. 건물 연식(2002년)을 고려한 유지보수 계획도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지: 주요 편의시설 및 학교와의 근접성으로 주거 선호도가 있는 지역에 위치함.

* 간결한 권리관계: 말소기준권리 이하 채권들이 매각으로 소멸되어 권리 인수 위험이 적음.

* 넓은 면적: 유사한 시기 건축된 인근 다세대주택(36.71㎡)이 1억 6천만원에 거래된 점과 비교 시, 본건(50.66㎡)의 넓은 건물 면적은 가격 경쟁력을 가질 수 있음.

* HUG 관련 조건 명확화: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 임차권 관련 문제가 해소될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 6천만원입니다. 최근 인근에서 유사한 시기(2002년 건축)에 건축된 다세대주택(36.71㎡)이 1억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 건물 면적이 50.66㎡로 해당 거래 사례보다 넓습니다. 토지거래허가구역 지정, HUG 인수조건 변경 등 고려해야 할 사항이 있으나, 넓은 면적과 양호한 입지를 감안할 때 시장에서는 감정가 이상으로 평가될 가능성이 있습니다. 경쟁적인 입찰 상황과 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 예상 입찰가는 1억 7천 8백만원으로 제시합니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.