나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513085 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-8 다우림 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513085 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-8 다우림 4층403호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 미추로 9)

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 4층 403호

준공일: 2015년 7월 10일 (사용승인일)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000원

토지면적: 9.49㎡ (약 2.87평)

건물면적 (전용면적): 49.76㎡ (약 15.05평)

(공급면적 정보는 제공되지 않았습니다.)

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의오거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로서, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 20미터, 남서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: (별도 명시된 주의사항 없음)

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021년 5월 31일자 박형오 근저당권 (을구 6번)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

(다만, 물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서 제출로 인해 을구 7번 주택임차권 등기가 소멸될 예정임)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(송지호)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 3일

확정일자: 2020년 5월 14일

배당신고일자: 2022년 8월 9일

대항력: 없음

비고: 임차인 송 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

총 채권액: 1,000,000,000원

주요 등기 내역:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (갑9, 갑10, 갑11)

* 주택임차권 (을7, 송지호, 150,000,000원, 말소 예정)

* 근저당권 (을6, 박형오, 180,000,000원, 말소기준권리, 말소됨)

* 가압류 (갑12, 주택도시보증공사, 670,000,000원, 말소됨)

* 압류 (갑13, 동대문세무서장, 말소됨)

* 강제경매 (갑14, 주택도시보증공사, 150,000,000원, 말소됨, 본건 경매 개시)

* 압류 (갑15, 국민건강보험공단, 말소됨)

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 숭의동 및 숭의오거리 인근 지역은 전통적인 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

다양한 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

인근에 아파트, 다세대주택 등 다양한 주거 형태가 분포하고 있으며, 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 생활권역 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

물건 특이사항에 'HUG 인수조건 변경, 공동담보'가 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와의 채권/채무 관계, 보증 조건 등에 있어 낙찰 후 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있음을 시사합니다. 공동담보로 진행된 경매이므로, 관련 채권액이 높다는 점도 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 국내 거주자에게 직접적인 제약이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 외국인 낙찰 시 허가 절차 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

일반적인 도시 지역의 특성상, 소음, 공해 등 생활 환경에 대한 주관적인 민감도가 있을 수 있습니다.

주변에 대규모 공장이나 유해 시설이 밀집한 곳으로 파악되지는 않으나, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 정밀 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. (일반적인 검색 결과로는 혐오시설이 두드러지게 확인되지 않았습니다.)

임대 관계는 미상으로, 실제 거주 현황 파악이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

인천 미추홀구 숭의동에 위치한 본 아파트 경매 물건은 숭의오거리 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 거의 없다는 점이 강점입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항은 낙찰 후 추가적인 확인과 절차가 필요할 수 있는 부분으로, 이러한 리스크를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 숭의오거리 역세권(예정) 및 시내 교통의 요지라는 점.

* 비교적 최근에 지어진 아파트로 노후도가 낮음.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 적음.

* HUG 관련 조건 변경 내용을 면밀히 분석하여 잠재적 가치 재평가 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 HUG 인수조건 변경 등 특이사항에 대한 면밀한 분석을 통해 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.