나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581630 [1] 인천광역시 남동구 석정로552번길 35, 4층401호 (간석동,삼화빌라) 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""석정초등학교"" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 내 4층 401호로서,

외 벽 : 타일붙임 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

본건은 현 외부표기(현관문표시)와 집합건축물대장상 건축물현황도의 호별위치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 남동구 석정로552번길 35, 4층401호 (간석동, 삼화빌라)에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2024타경581630 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 90,000,000원입니다.

토지 면적은 20.66㎡ (약 6.25평)이며, 건물 면적은 35.43㎡ (약 10.72평)입니다.

토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

건축물 정보로는, 삼화빌라 건물명, 1992년 12월 28일 준공, 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조, 총 4층 중 4층에 위치하며, 건축물대장상 총 면적은 428.22㎡, 대지 면적은 216㎡입니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 석정초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

본건 남측으로 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 을구 순위 7번 주택임차권 등기(황이슬)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 90,000,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 이재훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2016-07-04, 대항력 있음. (비고: 보증금 및 차임 금액이 미상이며, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.)

* 황이슬(주택도시보증공사): 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-04-02, 확정일자 2021-03-12, 배당신고일자 2023-10-20, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 풍경채(2014년식, 64.73㎡, 3층) 17,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 동아주택(바동)(1987년식, 47.56㎡, 1층) 12,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 목화빌라(나)(1991년식, 34.65㎡, 2층) 5,500만원에 거래되었습니다.

본건의 전용 면적(35.43㎡)은 목화빌라(34.65㎡)와 유사한 수준입니다.

본건의 감정가는 90,000,000원으로, 유사 면적의 최근 매매가(5,500만원)와는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

본건은 석정초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다만, 공부상 401호이나 현황은 402호로 건축물현황도와 호별 표시가 상이한 점이 확인됩니다. 또한, 공부상 401호와 402호의 면적(35.43㎡)과 가격이 동일하다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어, 관련 세부 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

철도보호지구에 해당하므로, 인근 철도 운행으로 인한 소음 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이재훈의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 인수 부담이 없다고 단정하기 어렵습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

건축물대장상 호수 표기와 현황이 상이하여, 실제 점유 및 이용 상태와 공부상 내용이 다를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 및 대출 관련 복잡성을 야기할 수 있으므로, 반드시 관련 서류를 확인해야 합니다.

철도보호지구로 지정되어 있어 철도 소음 노출 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동의 다세대주택으로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

다만, 1992년식 건물로 연식이 오래되었으며, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 공부상 호수 표기 상이, HUG 인수조건 변경 등 복잡한 권리 관계 및 특이사항이 혼재되어 있습니다.

주변 유사 면적의 최근 매매가가 5,500만원 수준인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 9,000만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 명시되어 있어, 명도 및 인수 금액 측면에서 유리할 수 있습니다. (단, 금액 미상으로 인한 주의 필요)

주변 시세와 비교 시, 감정가 대비 잠재적 시세 차익 가능성을 고려할 수 있습니다.

석정초등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적(34.65㎡)의 목화빌라(나)가 2026년 3월 5,500만원에 거래된 사례를 참고하였습니다.

감정가 9,000만원 대비 최근 시세가 5,500만원으로, 약 61% 수준에 해당합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원이라는 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 및 호수 표기 상이 등의 리스크 요인을 감안해야 합니다.

따라서, 최근 시세와 감정가를 고려하고 리스크 요인을 반영하여, 보수적으로 접근 시 70%~80% 수준의 낙찰가율을 적용하면 3,850만원~4,400만원 범위가 산출됩니다.

하지만 이는 과도하게 보수적인 접근일 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려할 때, 유사 면적 매매가 5,500만원을 기준으로 하여 6,000만원에서 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

특히, 감정가 9,000만원의 70% 수준인 6,300만원부터 시작하여, 임차인 및 HUG 관련 사항을 면밀히 추가 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 6,300만원 ~ 7,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.