나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513027 [1] 인천광역시 서구 검암동 679-5 보떼하우스 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물내 4층401호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2012.10.11)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육 지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역) <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513027 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 679-5 보떼하우스 103동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.23㎡ (약 9.75평)

토지지분: 32.23㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.10㎡ (약 17.58평)

건물지분: 58.1㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세 정보

준공년월: 2012년 10월 11일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 5층 건물 내 4층 401호

건물명: 보떼하우스

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측 및 북측으로 노폭 8m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경513027)

등기부채권 총액: 208,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 인수 보증금 합계 0원. (주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 을구 6번 주택임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 박 :

전입일자(사업일자): 2024-09-06

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 주택도시보증공사(박혜경) :

전입일자(사업일자): 2022-01-14

보증금: 208,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2024-03-08

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 종합 분석한 결과, 인근 다세대주택의 거래 가격은 3.3㎡당 약 251만원 ~ 303만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물면적 58.10㎡ (약 17.58평)을 기준으로 현 시세 적용 시, 약 1억 6,256만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 비교 대상 거래 사례

* 인천광역시 서구 검암동 636-12, 풀하우스 101동 (3층, 30.72㎡): 2026년 1월 7일, 9,300만원 거래 (약 302.7만원/㎡)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5, 몽베르타운하우스2차 (3층, 72.87㎡): 2026년 1월 5일, 18,300만원 거래 (약 251.1만원/㎡)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1, 뉴베스트 (4층, 62.67㎡): 2026년 1월 9일, 17,900만원 거래 (약 285.6만원/㎡)

4.3. 감정가 대비 분석

본건 감정가는 203,000,000원이나, 최근 시세 추정가는 약 1억 6,256만원으로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 "서인천고등학교"가 위치하고 있습니다. (정확한 정보는 인천서부교육지원청 문의 필요)

5.2. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택이 밀집한 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 허가기간은 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.입니다. 낙찰자가 외국인일 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (박 )

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 추가적인 권리/채무 관계 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 보증금 208,000,000원은 HUG에서 인수하는 조건으로 변경되었고 말소동의 확약서가 제출되었습니다. 그러나 HUG의 최종 인수 처리 여부 및 절차를 명확히 확인해야 합니다.

6.4. 공동담보

본 건이 다른 채무와 관련하여 공동 담보로 묶여 있을 가능성이 있습니다. 추가적인 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.5. 주변 환경

인천 서구 지역 내 소각장 등 공공 시설 입지 관련 이슈가 논의되고 있습니다. 본 건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으나, 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 줄 수 있으므로 관련 동향을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 사용승인일(2012년 10월 11일) 기준 비교적 신축에 속하며, 인근 학군 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

다만, 권리분석상 대항력 있는 임차인(박 )의 존재와 HUG 관련 임차인의 인수조건 변경 및 말소 동의 여부가 명도 및 권리관계 확정에 주요 변수로 작용할 수 있습니다.

또한, 감정가가 최근 시세 추정가 대비 높은 수준이므로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지역 주택 시장 동향 및 검암동 일대의 개발 가능성을 고려한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 대항력 있는 임차인(박 )과의 원만한 명도 협상 가능성 확인 및 명도 비용 고려.

* HUG 보증금 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인한 권리 관계 명확성 확보를 통한 불확실성 해소.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 최근 시세 추정가: 약 162,560,000원

* 권리분석상 인수될 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인(박 ) 존재로 인한 명도 비용, HUG 관련 절차 진행 상황, 그리고 감정가가 시세 대비 높은 점을 감안할 때, 시세 추정가(약 1억 6천만원)를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.