나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513045 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1003호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상11층 건 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2020.05.04.) 외벽 : 강화유리 및 모르타르위 페인팅 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 지구단위계획구역(2024-03-04)(인천광역시 고시 제2024-45호), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음. 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금109,000,000원 / 임대차계약일자 2021년11월11일 / 확정일자 2021년11월11일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513045 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1003호

용도: 지식산업센터

감정가: 100,000,000원

토지면적: 6.37㎡ (약 1.93평)

건물면적: 19.47㎡ (약 5.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 5월 4일

1.2. 건물 구조 및 현황

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상11층 건물 내 제10층 제1003호

외벽: 강화유리 및 모르타르위 페인팅 마감 등

창호: 섀시창호

이용상태: 오피스텔로 이용 중임

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비

1.3. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)

1.4. 공부와의 차이

없음

1.5. 기타 참고사항

등기사항전부증명서 상 "민간임대주택 등록"으로 등기되어 있음.

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 109,000,000원 / 임대차계약일자 2021년 11월 11일 / 확정일자 2021년 11월 11일.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 "염골근린공원" 남측 인근에 위치하고 있음.

주위는 공장, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 산업 및 업무 기능이 복합적으로 형성된 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변 주요 도로망으로는 서해대로, 남동대로 등이 인접하여 인천 시내 및 수도권 접근성이 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(곽호빈)

보증금: 109,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 3일

확정일자: 2021년 11월 11일

배당신고일자: 2023년 11월 1일

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (권리금액: 1,020,000,000원)

주요 권리 내역:

* 을구 1번: 주택임차권 (곽호빈, 109,000,000원) - 매각으로 소멸 예정 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출됨)

* 갑 6번: 강제경매 (주택도시보증공사, 109,000,000원) - 말소 예정

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서상 을구 1번 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남촌동 일대는 남동국가산업단지와 인접하여 제조업, 지식산업센터, 업무시설 등이 밀집한 산업 및 상업 기능이 발달한 지역임.

단지 내 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 기본적인 상업 수요는 확보되어 있는 편임.

4.2. 상권 특징

주변 공장, 업무시설 종사자들을 대상으로 하는 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 분포함.

지식산업센터 내부에 위치하여 해당 건물 입주자들의 이용률이 높을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 상가에 기본적인 편의시설(마트, 식당, 카페 등)이 입점해 있을 것으로 추정됨.

주변으로 염골근린공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공함.

5.2. 주변 환경

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음. 공장 및 산업단지 밀집 지역의 일반적인 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

권리분석 상 임차권은 말소 예정이나, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 과거 해당 물건의 임대차 관계나 HUG 관련 계약에 복잡한 변동이 있었음을 시사함. 최종적으로 매수인이 인수하는 보증금은 없으나, 관련 서류 검토 및 절차 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 오피스텔 이용 관련

건축물대장상 용도는 '공장(지식산업센터)'이나, 현재 '오피스텔로 이용 중'이라는 점은 용도 불일치 가능성을 내포함. 다만, 사용승인일이 2020년으로 비교적 최근이며, 동일 건물 내 다수의 호실이 유사하게 이용될 가능성이 높아 실제 이용에 큰 문제는 없을 수 있으나, 향후 건축법규 상의 문제는 검토 필요.

6.3. 토지이용계획

국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등 다양한 도시계획 법규의 적용을 받고 있어 향후 토지 이용에 있어 제약사항이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 JK루체스타지식산업센터 내 오피스텔로 이용 중인 구분건물임.

2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 주거 및 업무용으로 활용하기에 적합한 입지 조건을 갖추고 있음.

채권 총액이 감정가 대비 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

다만, "HUG 인수조건 변경"과 같은 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있으며, 건물 용도와 실제 이용 상태의 차이에 대한 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 인천 남동국가산업단지 인근의 지식산업센터 내 소형 구분건물로, 투자 및 실거주 겸용으로 활용 가능.

* 비교적 최근(2020년) 사용승인된 건물로 노후도가 낮음.

* 권리관계가 명확하며, 낙찰 시 인수하는 권리가 없어 깔끔한 명도가 예상됨.

* 염골근린공원 인접으로 쾌적한 환경.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 100,000,000원을 기준으로 시장 상황, 부동산 경기, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

특히, 본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 추가적인 시장 조사 및 현장 답사를 통한 시세 파악이 반드시 선행되어야 함.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 지식산업센터 및 오피스텔 시세, 공실률, 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.