나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513017 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1115-1 포레시안 124동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대로서 주거의 제반환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장 및 남측 근거리에 인천지하철2호선 만수역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상17층 건물내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2011.05.20.) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 하이새시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임. ※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 공동주택(아파트)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 25m정도의 광대로(만수서로)접하며, 타 3면이 차량 진출입 가능한 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(향촌 주거환경개선사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513017 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1115-1 포레시안 124동 4층403호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 483,000,000원

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 내역

* 토지면적: 65.95㎡ (약 19.95평)

* 토지지분: 65.95㎡ (약 19.95평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 114.04㎡ (약 34.49평)

* 건물지분: 114.04㎡ (약 34.49평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 아파트명: 포레시안 아파트

* 동/호수: 124동 4층403호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상17층 건물내

* 사용승인일: 2011년 05월 20일

* 전용면적(추정): 약 85㎡ 내외 (제공된 JSON 정보에 따른 유사 면적대의 전용면적 추정치)

* 공급면적(추정): 114.04㎡ (약 34.49평)

* 단지 정보: 총 3,208세대, 최고 25층 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 동인천고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 아파트단지가 주를 이루는 공동주택 위주의 기성 주택지대로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 환경

* 본건까지 차량의 출입 및 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스승강장이 소재하며, 남측 근거리에는 인천지하철 2호선 만수역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 로폭 약 25m 정도의 광대로(만수서로)에 접하며, 타 3면도 차량 진출입 가능한 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(향촌 주거환경개선사업), 주거환경개선지구 등입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김윤경

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2023년 01월 25일

* 확정일자: 2025년 03월 27일

* 배당신고일자: 2025년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 회수해야 하며, 미회수 시 인수되지 않습니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

* 말소기준권리: 2017년 09월 13일 접수된 하나은행 근저당권 (을9) (권리금액: 295,900,000원)

* 등기부채권 총액: 551,864,685원

* 소유권 변동 내역: 한국토지주택공사 소유권보존(2011.07.01) → 김인수 외 1명 소유권이전(2011.08.16) → 정수민 공유자전원지분전부이전(2017.04.17, 매매)

* 말소된 권리: 다수의 근저당, 전세권, 가압류, 임의경매 개시결정이 등기되었으나 모두 말소 예정입니다.

3.3. 권리 분석 종합

* 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 현재까지 등재된 권리 중 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 김윤경은 대항력이 없으므로, 보증금 100,000,000원은 배당받지 못할 경우 인수되지 않습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주거지 특성

* 본건 소재지는 아파트 단지가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

* 주변 개발이 완료되어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

* 향촌 주거환경개선사업 지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 인근에 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 교육: 동인천고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

* 의료: (제공된 정보 내 의료시설에 대한 구체적 언급 없음)

5.3. 대중교통

* 인천지하철 2호선 만수역이 근거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 특이사항

* 본건의 감정가는 483,000,000원이지만, 최근 유사 면적대의 실거래가 평균은 415,000,000원 내외로, 감정가 대비 시장 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 등기부상 다수의 채무가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 권리는 낙찰로 소멸될 예정입니다.

6.2. 법규 및 지구 지정 관련

* 주거환경개선지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역(외국인 대상, 특정 기간)으로 지정된 이력이 있으나, 현재 상태는 확인 필요합니다.

6.3. 명도 관련 이슈

* 현재 임차인이 거주 중이나 대항력이 없어 명도 과정에서 특별한 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 원만한 이사를 위해 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2025타경513017호 물건으로, 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 포레시안 아파트 124동 4층 403호입니다. 2011년 준공된 아파트로, 주변에 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다. 인천지하철 2호선 만수역을 이용할 수 있어 교통 편의성이 우수하며, 단지 내 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하의 모든 권리는 낙찰로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 주거환경개선지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성도 존재합니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이를 고려하여 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거환경개선지구 내 위치하여 장기적인 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 인천지하철 2호선 만수역 역세권으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 대단지 아파트입니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적대(공급면적 기준 114.04㎡) 아파트의 실거래가 동향을 분석한 결과, 대략 41,500,000,000원에서 43,000,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. 제시된 감정가(483,000,000원)와 시장 시세 간의 차이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 430,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가치를 반영하면서도 경매 특성을 고려한 합리적인 금액입니다.

본 보고서에 사용된 주변 시설 및 혐오시설에 대한 정보는 일반적인 지도 검색 결과를 바탕으로 하며, 실제 현장 조사 시에는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.