나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513051 [1] 인천광역시 남동구 서창동 566-1 행복드림타운 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천서창초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현재 '행복드림타운' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 및 노폭 약 4미터의 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513051 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 566-1 행복드림타운 1동 4층401호

용도: 다세대주택

건축년도: 2013년 (사용승인일: 2013.06.05)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 새시 창호 등

1.2. 면적 및 토지 정보

토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

토지지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물면적: 53.26㎡ (약 16.11평)

건물지분: 53.26㎡ (약 16.11평)

토지형상 및 이용상태: 인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, '행복드림타운' 건부지로 이용중임.

1.3. 경매 기본정보

감정가: 152,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건축물 총괄표제부 및 표제부 요약

건물명: 행복드림타운

총괄표제부: 인천광역시 남동구 서창동 566-1번지, 도시형생활주택(단지형다세대주택), 5층 건물, 총 20세대

표제부 (1동): 인천광역시 남동구 장아산로190번길 21, 1동, 공동주택(도시형생활주택), 철근콘크리트구조, 경사슬라브지붕, 5층 건물, 1동 면적 467.8㎡, 8세대.

전유부: 1동 4층 401호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 '인천서창초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 연립·다세대주택 및 아파트, 학교, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

대상 물건 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로 및 노폭 약 4미터의 보행자도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(외국인 한정).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 예스자산대부주식회사 가압류 (접수일자: 2022-09-23)

본 경매물건의 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 및 인수되는 권리

* 등기부채권 총액: 218,168,082원

* 인수되는 권리: 없음

* 을구 순위 7번 주택임차권등기(김성민, 보증금 178,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김성민)

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-17

* 확정일자: 2021-12-06

* 배당신고일자: 2024-02-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보

3.4. 권리분석 요약

채권자(주택도시보증공사)가 임의경매를 신청하였으며, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 김성민은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 비교

본건의 건물면적은 53.26㎡ (약 16.11평)입니다. 최근 주변 지역의 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 서창동 574-3번지, 74.73㎡(약 22.6평): 171,500,000원 (평당 약 75.9만원)

* 2026년 3월, 서창동 575-6번지, 72.035㎡(약 21.7평): 177,000,000원 (평당 약 81.6만원)

4.2. 감정가와의 비교

본건의 감정가는 152,000,000원으로, 위 비교 사례들과 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 건물의 면적(약 16.11평)을 고려할 때, 평당 약 76만원 ~ 82만원 수준의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 인천서창초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당)

5.2. 주거환경

주택가 지역으로 비교적 조용하며, 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

* HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 임차인으로 복합적인 관계에 있습니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 향후 HUG의 권리 행사나 임대차 관계에 변동이 있을 수 있음을 시사하므로, HUG와의 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

* '공동담보'라는 키워드는 본 건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성을 나타내며, 추가적인 권리관계 변동 가능성을 내포합니다.

6.2. 현장조사 어려움

* 현장 조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자 및 정확한 임대 조건 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 규제

* 토지이용계획 상 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 한정) 등의 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 남동구 서창동에 위치한 본 다세대주택은 인천서창초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하고, 주택지대 형성으로 주거 쾌적성이 양호합니다. 권리분석상 특이사항은 없으나, 채권자이자 임차인으로 등장하는 HUG의 존재와 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 감정가가 주변 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천서창초등학교 인근으로 교육 환경이 안정적입니다.

* 정비된 주택지대에 속해 있어 주거 쾌적성이 우수합니다.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다 (인수되는 권리 없음).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 152,000,000원

* 최근 실거래가 시세 (약 16.11평 기준): 122,100,000원 ~ 131,400,000원

* 인수 보증금: 0원

상기 분석 결과, 본건의 시세는 약 1억 2천 2백만원에서 1억 3천 1백만원 수준으로 판단됩니다. 감정가(1억 5천 2백만원) 대비 높은 편이므로, 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. HUG 관련 변수, 물건의 현황 및 향후 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 분석 결과를 바탕으로, 120,000,000원 ~ 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.