나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513006 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5 보광그랑베르 1동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철2호선 "시 민공원역"이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2018년 12월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제7층 제701호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 40미터 내외, 북측으로 노폭 약7미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-03-09), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[ 2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2025타경513006 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 주안동 1506-5, 보광그랑베르 1동 7층 701호이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

감정평가액은 219,000,000원입니다.

토지면적은 15.99㎡ (약 4.84평)이며, 건물면적은 67.46㎡ (약 20.41평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변에는 주안남초등학교가 북측 인근에 소재합니다.

주위 환경은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 "시민공원역"이 근거리에 위치하여 교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측으로 약 40미터, 북측으로 약 7미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 건물 구조 및 설비

건축물 정보에 따르면, 보광그랑베르 1동은 2018년 12월 20일 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 14층 건물입니다.

본건은 이 중 7층에 위치한 701호이며, 해당 건물의 전유 면적은 67.46㎡입니다.

총 41세대로 구성되어 있으며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시 창호로 되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 전기 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 2024년 2월 15일 접수된 국민건강보험공단의 압류입니다.

등기부등본상 소유권은 도기산에서 박재인, 이후 이아름으로 이전되었습니다.

을구 7번 순위로 2024년 7월 11일 접수된 주택임차권(양미미, 보증금 265,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-10

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-07-11

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 관련 특이사항 존재.

5. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 외국인 거래 시 제한사항이 있습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 파악되었습니다.

6. 상권 및 생활정보

본건이 위치한 주안동 일대는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포된 지역입니다.

인천지하철 2호선 시민공원역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 주안남초등학교와 인접하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근린생활시설 지역에 속해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았으므로, 실제 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이면서 임차인 보증금 관련 정보도 있어, 인수 조건 변경 내용과 공동담보 물건이라는 점을 면밀히 파악해야 합니다. 이는 복잡한 권리관계를 야기할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인 보증금이 265,000,000원으로 감정가 219,000,000원을 초과합니다. 대항력은 없으나, HUG 관련 사항이 최종적으로 어떻게 정리되는지에 따라 잠재적인 부담이 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 투자자의 경우, 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

8. 종합 의견

인천 미추홀구 주안동에 위치한 해당 오피스텔은 준신축 건물(2018년 준공)이며, 역세권 입지를 갖추고 있어 기본적인 가치를 지니고 있습니다.

다만, 채권자인 HUG와 임차인 보증금 간의 복잡한 관계, 공동담보 물건이라는 점 등 특수물건으로서의 고려사항이 많습니다.

입찰 전, HUG와의 협의 내용, 말소 동의 확약서의 효력, 공동담보 관련 채무 관계 등을 철저히 조사하여 인수되는 권리나 잠재적 부담이 없음을 명확히 확인하는 것이 매우 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 시민공원역 인근으로 대중교통 이용 편리.

* 준신축 건물: 비교적 연식이 짧아 즉각적인 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

* 복합 상권: 업무, 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 다양한 수요 예상.

10. 예상 입찰가 및 시세 분석

제공된 정보와 JSON 데이터를 분석한 결과, 본 건은 2018년 준공된 14층 건물 내 7층 오피스텔로, 전용면적 67.46㎡ (약 20.41평)의 규모입니다. 주변 지역은 업무, 주거, 상업 시설이 혼재된 곳으로, 지하철역이 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

감정가는 219,000,000원으로 책정되어 있습니다.

주요 시세 분석 요소:

* 건물 연식: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 속합니다.

* 면적: 전용 67.46㎡는 오피스텔로서 중대형 면적에 해당합니다.

* 입지: 지하철역 인근이라는 점은 가격 상승 요인입니다.

* 임차인 보증금: 265,000,000원으로 감정가를 상회하나, 대항력이 없고 HUG의 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등으로 인해 새로운 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 추정됩니다. 이는 HUG가 임차인의 보증금 관련 문제를 해결할 가능성을 시사합니다.

예상 입찰가 산정:

감정가 219,000,000원을 기준으로, 권리관계 및 HUG 인수 조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 필수적입니다. 현지 시세 조사를 통해 주변 유사 물건의 실제 거래가 및 임대료 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

상기 정보를 바탕으로, 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 175,200,000원부터 시작하여, 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 100% 수준인 219,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다. 다만, HUG 인수 조건 변경 및 공동담보 관련 사항은 입찰 전 반드시 명확히 해결되었는지 확인해야 하며, 이에 따라 입찰가 범위는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.