나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513072 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1076-16 2층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천만수초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 북동측 인근에 인천 2호선 "남동구청역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

연와조 스래브위지붕기와 지하 1층 / 지상 2층 건물 내 2층 302호로서, (사용승인일 : 1988.01.23) 외벽: 벽돌쌍기 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(만수3),가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513072 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1076-16 2층302호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가격: 84,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "인천만수초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 북동측 인근에 인천 2호선 "남동구청역"이 위치하고 인근에 버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 만수3 지구단위계획구역

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 분석 (권리 현황)

* 소유권 이전: 정현순(1994-03-07), 강대석(2001-04-30), 최정진(2020-04-16, 매매)

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2020-04-16) - 말소기준권리, 금액 54,000,000원

* 가압류: 신용보증기금 (2024-07-26) - 금액 13,248,593원

* 임의경매: 농협은행 (2025-10-14) - 인천지방법원 2025타경513072 개시결정

3.2. 소멸/인수 권리

말소기준권리인 2020년 4월 16일자 근저당권보다 늦게 설정된 가압류 및 임의경매는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 근저당권 또한 임의경매의 근거가 되므로 소멸될 것으로 보입니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인 현황 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 시세 분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 3일, 만수동 841-27번지 "대명빌라(841-27)" (1991년 건축, 35.91㎡) 거래가 30,000,000원

* 2026년 3월 9일, 만수동 944-19번지 "성덕빌라(A동)" (1991년 건축, 36.51㎡) 거래가 93,000,000원

감정가 84,000,000원(1988년 건축, 41.62㎡)과 비교 시, 1991년 건축된 유사 면적의 다세대주택인 "성덕빌라"의 93,000,000원 거래 사례가 상대적으로 유사한 가격대로 파악됩니다. 다만, 2026년 3월 3일 거래된 30,000,000원의 사례는 시세와 큰 차이를 보여 특이사항 확인이 필요해 보입니다.

4.2. 건물 현황 및 노후도

본 건 건물은 1988년 1월 23일 사용승인된 연와조 스래브 위 기와 지붕 건물의 2층 302호이며, 전용면적은 41.62㎡ (약 12.60평)입니다. 건물 준공 후 약 38년이 경과하여 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활 및 편의 정보

5.1. 교육 시설

* 인천만수초등학교 (인근 위치)

* 만수북초등학교, 만수고등학교, 남동고등학교 등 다수 학교가 주변에 소재합니다.

5.2. 기타 편의 시설

인천 2호선 남동구청역 이용이 편리하며, 다세대주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

1988년 건축물로 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역(외국인 등) 등의 제한이 있습니다.

6.3. 정보 부재 (임대 관계 등)

임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됨)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동 소재 다세대주택으로, 인천만수초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물은 노후화가 진행되었으나, 권리관계가 비교적 명확하고 인수할 임차인 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 최근 실거래가 정보와 감정가 간의 시세 차이가 존재하므로, 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태와 주변 시세를 재확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 생활 편의시설 인접

* 인천 2호선 역세권 접근성

* 권리관계 명확 및 인수 부담 적음

* 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가 84,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래 사례(93,000,000원) 및 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰 전에는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 수리 필요성, 주변 시세 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.