나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512988 [1] 인천광역시 부평구 부평동 416-4 아이씨티2 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천1호선(부평시장역) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1/14층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2017.06.19) 외벽 : 페인팅 마감, 석재붙임 마감 등 내벽 : 내부 인테리어마감(표준마감기준) 등 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소화전, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 가장평 토지로서, 공부상 '업무시설 및 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~(3)은 공히 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2024.06.10, 임차권등기명령(2024카임12113), 범위 : 제4층 제404호 73.17㎡ 전부, 확정일자 : 2022.08.08 임차보증금 : 금250,000,000원, 임차권자 : 김초롱

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512988 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 416-4 아이씨티2 4층404호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 207,000,000원

* 토지면적: 9.24㎡ (약 2.79평)

* 건물면적 (전용면적): 73.17㎡ (약 22.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2017.06.19

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진·출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경512988)으로, 등기부채권 총액은 250,000,000원입니다.

* 주요 권리 현황:

* 소유권 관련 등기: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 (2022.10.13. 매매 253,000,000원) 등이 확인됩니다.

* 임차권: 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김초롱, 보증금 250,000,000원, 확정일자 2022.08.08)이 등기되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 본 건의 경우, 주택임차권등기(을구 3번)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황 상 '김 '은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

* 주의사항: HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 임차권 소멸 및 관련 절차에 대한 최종 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 부평시장역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 인근에 다수의 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어, 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있어, 상가 및 사무실로서의 가치가 높습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인천1호선 부평시장역 도보 이용 가능, 다수의 시내버스 노선 운행으로 서울 및 수도권 이동 용이. 차량 진출입이 편리한 도로망 확보.

* 편의시설: 부평시장, 대형마트, 병원, 은행, 각종 상업시설 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다. (지도 검색 결과, 인근에 부평시장, 가톨릭대학교 인천성모병원, 다수의 금융기관 및 관공서가 위치하고 있습니다.)

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 노출되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경' 관련 특이사항이 기재되어 있어, 경매 진행 과정 및 낙찰 후 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차권 관련 불확실성: 임차권이 등기되어 있고 HUG 관련으로 복잡한 이슈가 있는 만큼, 최종 매각으로 소멸되는지 여부를 법원 문건 등을 통해 반드시 확인해야 합니다. (현재는 대항력 없음으로 종결 예상)

* 토지거래허가구역: 본 물건 소재지가 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25) 내에 매각이 진행될 경우, 취득 목적 및 매수인의 자격에 따라 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 시점은 지정 기간 내에 해당)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 역세권 오피스텔로, 감정가 207,000,000원에 대해 73.17㎡(약 22평)의 넓은 전용면적을 보유하고 있습니다. 최근 실거래가 상승세를 보이고 있으며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적은 점이 장점입니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임차권 소멸 관련 내용에 대한 추가 확인이 필수적이며, 토지거래허가구역 지정 기간도 유의해야 합니다. 이러한 부분들을 면밀히 검토한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 인천1호선 부평시장역 초역세권으로 유동인구 및 임대 수요 확보 용이.

* 넓은 전용면적: 73.17㎡ (약 22평)으로 1~2인 가구 또는 소규모 법인 사무실 등으로 활용 가치 높음.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 인수 부담이 0원입니다.

* 최근 시세 상승: 제공된 최근 실거래 데이터를 통해 시세 상승 가능성 확인.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 207,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래 정보를 분석한 결과, 2026년 5월에 71.4㎡(약 21.6평) 면적이 240,000,000원(평당 약 1111만원)에 거래되었습니다. 이는 본 건의 면적(73.17㎡, 약 22.14평)과 유사하며, 본 건의 감정가(약 937만원/평)보다 높은 시세입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차권 소멸과 관련된 사항을 최종적으로 확인한다는 전제 하에, 투자자들은 최근 실거래가 수준을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 보수적으로는 감정가 대비 10~20% 가산한 227,700,000원 ~ 248,400,000원을, 적극적으로는 최근 실거래가인 240,000,000원 이상을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 그리고 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.