나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513010 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교"남동측에 위치하며, 주변은 다 세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소 재하는바, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 3층 제303호로서, (사용승인일 1997.01.20) 외벽: 치장돌붙임 마감 등 내벽: 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(불) 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

-현관에 '9동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513010 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-294 약산마을 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 72,000,000원

토지면적: 11.57㎡ (약 3.50평)

건물면적: 39.24㎡ (약 11.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "신명여자고등학교" 남동측에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다. 간석동 37번지 일대는 노후된 저층 주거지가 많아 재개발 및 주거환경 개선 사업이 추진되고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간석오거리역(인천1호선)이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 완경사지 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 포장된 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513010)입니다. 등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김해림

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2025-08-05

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

본 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임 내역이 명확히 확인됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최연서)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-11

확정일자: 2022-06-22

배당신고일자: 2024-08-14

대항력: 없음

비고:

을구 12번 주택임차권 등기가 말소 예정이나, HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점으로 보아, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 12번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 이에 따라 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/주거 혼합 지역 특성

본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타납니다. 인근 지역은 노후된 주거지가 많아 도시 재생 및 재개발 사업이 활발히 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 303호이며, 1997년 1월 20일에 사용승인되었습니다.

외벽은 치장돌붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

집합건축물대장상 "다세대주택"으로 이용 중입니다.

5.2. 주거 편의시설

건물 내 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(김해림)의 존재는 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 권리분석 및 배당 결과에 따라 실제 인수 여부가 달라질 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 행정적/법적 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

현관에 '9동'으로 표시되어 있어 실제 동 표시와 혼동될 수 있으므로, 방문 시 정확한 위치 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 간석동의 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 하지만 노후된 건물로 인한 유지보수 비용 발생 가능성과, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 지역 재개발 및 주거환경 개선 사업 추진으로 인해 향후 가치 상승 가능성은 있으나, 이는 사업 진행 상황 및 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 72,000,000원 대비 시장 가치를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 관련 위험 부담이 상대적으로 적습니다.

* 간석동 지역의 도시 재생 및 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 신명여자고등학교 등 교육 시설과 간석오거리역(인천1호선) 등 대중교통 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 72,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 39.24㎡)의 경우 55,000,000원에서 120,000,000원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히, 34.65㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 3일 55,000,000원에 거래된 사례가 있어, 이를 참고하면 평당 약 158만원 선입니다. 본건의 감정가는 72,000,000원으로, 이는 평당 약 183만원 수준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 현관 표시상의 혼동 가능성 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중한 입찰 접근이 필요합니다. 이를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.