나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512990 [1] 인천광역시 부평구 십정동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '부평삼거리역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 부평삼거리역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (사용승인일자 : 1993.08.17.) 제4층 제401호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-'광명빌라 B동'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512990 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 575-17 4층401호 ('광명빌라 B동')

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (1993.08.17 사용승인)

토지면적: 17.86㎡ (약 5.40평)

건물면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 105,000,000원

1.3. 토지 및 건물 상세

토지제시외면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

토지이용상태: 정방형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접도로상태: 남측 및 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '부평삼거리역' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 인천1호선 부평삼거리역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

인천세무서장 압류 (2023-03-15)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

물건명세서상 을구 순위 11번 주택임차권등기(정현준)가 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-28

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.4. 권리분석 요약

등기부채권 총액: 105,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 낙찰 후 별도의 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 갖춘 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

4.2. 상권 현황

주변에 다수의 상가와 편의시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 쇼핑, 외식 등 이용이 편리합니다.

5.2. 교육환경

지역 내 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다. (정확한 학교와의 근접성 및 관련 정보는 현장 확인 필요)

5.3. 주거 환경

전반적으로 다세대주택 위주로 형성된 지역이며, 교통 접근성이 양호하여 거주 환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축년도가 1993년으로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래 허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 지정 기간 만료가 임박함)

6.3. HUG 관련 특이사항

HUG 인수조건 변경이라는 특수물건정보는 향후 명도 또는 소유권 관련 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (현재 권리분석상 인수 부담은 없음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 다세대주택으로, 인천1호선 부평삼거리역 역세권에 준하는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 상권 및 편의시설 이용이 용이하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 만한 부담되는 권리는 없는 상태이며, 임차인(HUG) 또한 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 건축년도가 오래되었고 토지거래 허가구역 지정 기간이 남아있는 점은 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인천1호선 부평삼거리역 인근으로 교통 편의성이 뛰어남.

* 생활 편의시설 접근성이 우수한 주거 밀집 지역.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 부담이 없음.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래가는 약 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 수준으로 파악됩니다.

현재 감정가는 1억 5백만 원으로, 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없고 시세 대비 저평가된 점을 고려하여, 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제시하며, 적정 입찰가로는 120,000,000원을 제안합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.