나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512932 [1] 인천광역시 부평구 부평동 371-8 세종탑스빌 2동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 지하철 1호선 "부평역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2001.06.30.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)입니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-세종탑스빌 1동 안쪽으로 2동이 연결되어 있는 구조임
-재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 부평구 부평동 371-8 세종탑스빌 2동 1층 102호에 소재하고 있으며, 본 건물은 2001년 6월 30일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 1층 102호에 해당합니다. 용도는 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 토지 정보

본건의 토지 면적은 13.56㎡(약 4.10평)이며, 건물 면적은 34.92㎡(약 10.56평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경512932 (1)이며, 본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, 감정평가액은 112,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "부평역"과 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(고여진)가 임차인으로 등록되어 있습니다. 보증금은 130,000,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자는 2022년 5월 6일, 확정일자는 2022년 4월 19일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 19일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부 요약

등기부등본 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 소유권이전: 이수희 (2019.07.22)

- 주택임차권: 고여진 (2024.04.19, 금130,000,000원, 말소 대상, 전입 2022.05.06, 확정 2022.04.19)

- 소유권이전: 김승은 (2022.07.11, 매매 금130,000,000원)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.10.01, 금130,000,000원, 말소기준권리)

3.3. 권리 분석 요약

본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(갑7)입니다. 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위 9번의 주택임차권 등기(고여진)는 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 가능성이 높습니다. (집행법원의 최종 판단 필요) 인수되는 보증금은 현재 파악된 내용상 없습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부평동 일대는 인천의 주요 상업 중심지 중 하나로, 부평역을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 상점들이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 본건 인근에서 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 부흥초등학교 남측에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 부평역과 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수하며, 주변에 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 생활 편의시설로는 각종 상업시설 및 근린생활시설이 풍부하여 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 "재매각" 물건으로, 이는 이전 매각 절차에서 유찰되었음을 의미합니다. 이는 감정가 대비 높은 가격 책정, 권리관계의 복잡성, 혹은 기타 시장의 수요 부족 등이 원인일 수 있습니다. 또한, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 권리관계 및 매각 조건에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다. 세종탑스빌 1동과 2동이 연결된 구조 또한 일반적인 건물과 달라 건물 이용 및 관리에 대한 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 부평역 인근이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 다세대주택입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 복잡한 권리관계(주택임차권 등기 및 HUG 관련 조건)는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 역세권에 위치하여 높은 시세 상승 잠재력을 가집니다.

* 주변 상권 발달로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 재매각이라는 점을 고려할 때, 적절한 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2026년 7월 기준)를 바탕으로 시세를 분석한 결과, 유사 연식(2001년)의 다세대주택(우진그린빌, 38.94㎡)이 약 70,000,000원에 거래되었습니다. 본건 건물 면적(34.92㎡)을 고려할 때, 평당 약 5,942,275원 수준입니다.

본건의 감정가는 112,000,000원이나, 재매각 물건이고 건물 연식을 고려할 때 감정가 대비 할인 가능성이 있습니다.

보수적으로 시장가를 산정하고 재매각 상황을 감안하여, 입찰 예정가는 감정가의 75~80% 수준인 약 84,000,000원에서 89,600,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

매수 신청 보증금은 최저 매각 가격(본건의 경우 감정가 112,000,000원의 20%)인 22,400,000원이 필요합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.