나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512991 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제10층 제1003호로서, (사용승인일 : 2017.12.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 및 석재 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512991 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1422-9 엠버빌2 10층1003호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제10층 제1003호

사용승인일: 2017년 12월 22일

용도: 오피스텔

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 71.88㎡ (약 21.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 거래 정보

감정가: 226,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 고OOOOOO (실제 경매 신청 채권자는 고양시산림조합)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천남부초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자: 2023년 07월 04일

* 확정일자: 2023년 05월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 06월 25일 접수된 고양시산림조합의 근저당권(120,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

- 갑구 3, 4: 소유권 이전 및 신탁말소 등기 (권리사항 없음)

- 을구 1: 근저당권 (말소기준권리)

- 갑구 5: 가압류

- 갑구 6: 임의경매 개시 결정 (본건 경매)

등기부채권 총액: 284,173,920원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 명시되어 있지 않습니다. 따라서, 상기 등기부 현황상의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인 이 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 분석

본건이 위치한 인천 미추홀구 주안동 일대는 주거와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 인천남부초등학교가 근접해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다. 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 편의 및 교육시설

* 초등학교: 인천남부초등학교 (도보 약 6분, 약 600m)

* 중학교: 용현중학교 (도보 약 14분, 약 1.1km)

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

* 준주거지역

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25., 외국인 등 대상)

5.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계에 대한 자세한 내용은 추가 확인이 필요할 수 있으나, 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 시장 상황: 최근 인천 지역 일부에 미분양 물량이 증가하는 추세가 있으며, 이는 매매 시장에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 인천남부초등학교 인근에 위치하여 교육 접근성이 좋으며, 주위 상권 및 교통 환경도 무난합니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 최근 인천 지역의 부동산 시장 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인접: 인천남부초등학교가 인접해 있어 학생 자녀가 있는 가정이나 교육 환경을 중시하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하위의 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최근 건물로, 내부 시설 및 유지 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 임대 수익: 주안동 일대의 임대 수요를 고려할 때, 안정적인 월세 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

본건(전용면적 약 71.88㎡, 약 21.74평)과 유사한 크기의 오피스텔 실거래 사례를 분석한 결과, 2021년경 72㎡ 면적이 약 2억 2천만원 ~ 2억 2천5백만원 수준에서 거래된 바 있습니다. 또한, 동일 건물인 엠버빌Ⅱ의 58㎡(약 17.5평) 오피스텔이 2021년에 약 2억 1천1백만원에 거래되었으며, 현재 경매 진행 중인 더 작은 평수(약 17평)의 경우 1억 7천2백만원 ~ 1억 8천만원 선에서 입찰이 진행되고 있습니다. 감정가는 2억 2천6백만원으로, 이는 과거 실거래가 및 감정 시점의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

8.2. 입찰가 제안

최근 인천 지역 부동산 시장의 불확실성을 고려하고, 유사 면적의 오피스텔 경매 물건 가격대를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 2억 2천6백만원을 기준으로, 85% 수준인 약 1억 9천만원대부터 입찰을 시작하여, 경쟁 상황 및 시장 가치를 고려하여 최대 2억 1천만원 ~ 2억 2천만원 수준까지 상향을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 유사 면적의 과거 실거래가 및 현재 경매 시장 상황을 종합적으로 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 물건 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.