나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72445 [1] 경기도 남양주시 별내동 1058 동익미라벨 3804동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우신 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내동 소재 "한별초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 인근으로 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 혼내하는 등 공동주택으로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 8호선 "별내역"이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 9층 중 4층 405호로서 (사용승인일 : 2013.02.27) 외벽 : 석재마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 드레스룸, 발코니, 현관 등)로 이용 중임 .

설비내역

급배수, 위생설비, 상하수도, 화재탐지설비, 옥내소화전, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 북동측 및 북서측으로 폭 약 25 미터, 남동측으로 폭 약 20 미터의 포장도로 에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인등 /용도:주택)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72445 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내동 1058 동익미라벨 3804동 4층405호

용도: 아파트

감정가: 805,000,000원

토지면적: 80.78㎡ (약 24.44평)

건물면적: 101.38㎡ (약 30.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사파인솔루션대부

사용승인일: 2013년 2월 27일

총 권리채권 합계: 1,033,764,285원

2. 입지조건

위치: 경기도 남양주시 별내동에 위치하며, "한별초등학교" 동측 인근입니다.

주위 환경: 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 위치하여 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 8호선 "별내역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

건축물 정보: 철근콘크리트 구조의 9층 건물 중 4층에 위치하며, 2013년 2월 27일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다.

이용 현황: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

기반 시설: 급배수, 위생, 상하수도, 화재탐지, 옥내소화전, 난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지 정보: 인접지와 등고평탄한 가장형 토지 위에 아파트 건물로 이용 중입니다.

도로 접합: 본건 아파트 북동측 및 북서측으로 폭 약 25미터, 남동측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(별내택지지구), 대로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 택지개발지구(별내지구), 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 1월 23일 접수된 우리은행 근저당권(을3)입니다.

권리 관계: 소유권 보존(동익건설) 및 이전(박용희) 등기가 있으며, 이후 여러 근저당권과 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었습니다.

소멸 대상 권리: 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(을3, 을4, 을30, 을33, 을30-2, 갑3, 갑4)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자 및 거주 상황에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

상업 시설: 인근에 다양한 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 접근성: 지하철 8호선 별내역이 가까워 시내외 이동이 용이하며, 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

주거 쾌적성: 녹지 공간 및 공공시설 접근성이 양호하여 주거 환경은 전반적으로 긍정적입니다.

5. 생활정보

주요 교육 시설: "한별초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

교통 및 편의 시설: 지하철 8호선 별내역 이용이 가능하며, 주변의 다양한 상업 및 편의 시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

아파트 단지 정보: 동익미라벨38단지는 2013년 준공되었으며, 총 10개동, 369세대로 구성되어 있습니다. 최고층 15층, 지하주차장(총 17대)을 갖추고 있습니다.

관리사무소 연락처: 031-573-9040

6. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 거주 현황 및 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역 지정: 본 물건 소재지가 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정)으로 지정되어 있어, 해당 규정에 따른 절차 준수 여부를 확인해야 합니다. (외국인 등 특정 대상에 대한 허가 필요)

경매 진행 중 변동 가능성: 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 경매 절차 진행 중에 예상치 못한 권리 변동이나 추가 사항이 발생할 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내동에 위치한 동익미라벨 아파트로, 2013년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

단지 내 편의시설 및 주변의 교육, 교통, 상업 시설 이용이 편리하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리관계 상 모든 채권은 소멸될 것으로 보이나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 관리해야 합니다.

전반적으로 우수한 입지와 생활 환경을 갖춘 아파트로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 쾌적한 주거 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라를 제공합니다.

우수한 교통 여건: 지하철 8호선 별내역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

신축급 아파트: 2013년 준공으로 연식이 짧아 리모델링 부담이 적습니다.

일괄 매각 메리트: 토지와 건물을 일괄로 매각받아 온전한 소유권을 확보할 수 있습니다.

장기적 가치 상승 기대: 별내택지지구의 지속적인 발전과 함께 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 805,000,000원

최근 매매 사례 분석 (101.38㎡ 기준):

* 2026년 6월 19일: 101.311㎡ 거래가 807,000,000원

* 2026년 6월 8일: 111.41㎡ 거래가 802,000,000원

* 2026년 6월 3일: 111.41㎡ 거래가 830,000,000원

시세 종합: 본건과 유사한 면적대의 최근 매매가가 8억 7백만원 수준이며, 이보다 넓은 면적도 8억 2백만원에서 8억 3천만원 사이에 거래되었습니다. 감정가 8억 5백만원은 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가됩니다.

인수할 권리 분석: 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

입찰가 산정: 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 감정가 수준에서 소폭 상향하여 결정하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 명도 진행 상황, 경쟁률 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가 범위: 810,000,000원 ~ 830,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.