나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64447 [1] 경기도 고양시 일산동구 장항동 OOO OOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매

경기도 고양시 OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOO (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경64447(고양지원 경매16계). 감정가 90,000,000원, 최저가 63,000,000원. 매각기일은 2026-08-06입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 64447 [1]
소재지	경기도 고양시 일산동구 장항동 OOO OOOOOOO OOOOOO
도로명주소	경기도 고양시 OOOO OOO OOOO OOOOOOOOOO
용도	집합건물
매각기일	2026.08.06
관할법원	고양지원 경매16계 (031-920-6337)
이용제한	과밀억제권역, (접함)광로3류(폭 40m~50m), (접함)도로구역, 토지거래계약에관한허가구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중심상업지역, (접함)중로2류(폭 15m~20m)

경기도 고양시 일산동구 장항동 OOO OOOOOOO OOOOOO 오피스텔 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.99㎡ (1.51평)
건물면적	36.36㎡ (11.00평)

금액

감정가	90,000,000원
최저가	63,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	6,300,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.02	90,000,000원	유찰
2차	2026.08.06	63,000,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 &apos;의정부지방법원 고양지원&apos; 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.
교통상황: 본건까지 차량진출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(3호선-마두역,정발산역)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하6층/지상15층 건물 내 제3층 제334호로서, (사용승인일: 2002.06.20) 외벽: 석재 붙임 마감 등. 창호: 샤시 창호 등으로 시공되었습니다.
이용상태: 공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.
설비내역: 위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로 및 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 각각 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1): 중심상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{ 주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토 지).
공부와의 차이: 해당사항 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 849번지, 동양메이저타워 3층 334호에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 동양메이저타워는 1997년 6월 13일 건축 허가를 받아 2002년 6월 20일 사용승인을 받은 철골철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하 6층/지상 15층 건물입니다.

본건은 해당 건물 내 3층에 위치한 전용면적 36.36㎡ (약 10.99평)의 오피스텔입니다.

1.2. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64447 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 90,000,000원

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

토지 지분: 4.988㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 36.36㎡ (약 10.99평)

건물 지분: 36.36㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 정보

채권자: 제OOOOOOOOOOOO (JB우리캐피탈 주식회사로 추정됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 장항동 소재 '의정부지방법원 고양지원' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물 자체는 깔끔하고 깨끗하며, 주차장도 넓고 많아 편리하다는 입주민의 후기가 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 3호선 마두역과 정발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

특히, 지하철 3호선 정발산역이 도보 5~7분 거리에 위치하고 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 40미터 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로, 남서측으로 노폭 약 5미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로3류(폭 40m~50m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단2255 가압류 (등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-08-01)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매물건에는 대항력 있는 임차인 문종임이 존재합니다.

해당 임차인은 2024년 3월 25일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금은 80,000,000원입니다.

물건명세서 상, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 임대차보증금 80,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문 (문종임)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-25

* 확정일자: 2024-03-25

* 배당신고일자: 2025-11-13

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (권리분석상): 0원 (단, 물건명세서 상 잔액 인수 가능성 있음)

3.4. 등기부요약

* 갑2: 소유권이전 (김명호, 2002-06-27)

* 갑4: 소유권이전 (미국인, 2023-11-29)

* 갑6: 소유권이전 (이준형, 2024-03-25, 매매)

* 을1: 주택임차권 (문종임, 80,000,000원, 2025-11-14 접수, 인수) - 전입/확정일자 2024-03-25

* 갑7: 가압류 (제이비우리캐피탈주식회사, 27,697,716원, 2025-08-01 접수, 말소기준권리)

* 갑8: 강제경매 (제이비우리캐피탈, 25,116,741원, 2025-10-15 접수, 말소) - 본 경매의 근거

* 갑9: 압류 (고양시, 2026-01-28 접수, 말소)

총 등기부채권액: 107,697,716원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 장항동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재되어 있으며, 인근에 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 위치합니다.

또한, 롯데슈퍼, 뉴코아아울렛, 킴스클럽 등 다양한 상업시설이 반경 250m 내에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

주변에는 대화고등학교, 호수초등학교 등 교육 시설도 자리하고 있습니다.

MBC 드림시티, 법조타운(의정부지방법원 고양지원, 서울지방검찰청 고양지청) 등이 인근에 위치하여 관련 유동인구의 배후 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 혐오시설

주변 반경 1km 이내에 특별히 언급되거나 파악된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철골철근콘크리트조로, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

본건(334호)은 공부상 오피스텔로 등재되어 있습니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 건축물 정보

* 건축년도: 2002년

* 총 층수: 지하 6층 / 지상 15층

* 건폐율: 74.11%

* 용적률: 889.6%

* 총 세대수: 507호 (일부 자료는 468세대, 868세대 등 상이함, 표제부 기준 507호)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(문종임)의 보증금 80,000,000원 인수 가능성입니다.

현재 등기부상 해당 임차인의 보증금 액수와 관련된 권리(을1)가 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 한다고 명시되어 있습니다.

만약 임차인의 보증금 전액을 인수하게 된다면, 이는 입찰가 외 추가적인 부담이 되므로 신중한 판단이 필요합니다.

6.2. 기타 특이사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 동양메이저타워 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수한 입지를 가지고 있습니다.

최근 실거래가 기준으로 유사 면적의 물건이 2026년 3월 77,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

건물 자체는 준공된 지 20년 이상 되었으나, 대체로 양호한 관리 상태를 유지하고 있는 것으로 보입니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 가능성이 존재한다는 점이 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이로 인해 실제 매수인이 부담해야 할 총액이 감정가나 시장 시세를 크게 상회할 수 있어, 철저한 권리 분석 및 인수되는 보증금 규모에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 지하철 3호선 마두역, 정발산역 인근 위치

* 편리한 생활 인프라: 대형 쇼핑몰(웨스턴돔, 뉴코아아울렛 등), 마트, 편의시설 근접

* 안정적인 건물 관리: 입주민 후기 상 주차 및 건물 관리가 양호한 편

* 법조타운 및 상업시설 인접: 관련 배후 수요 기대 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(36.36㎡)의 오피스텔이 2026년 3월 77,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 90,000,000원입니다.

상기 정보와 현재 시장 상황, 그리고 '인수 보증금'을 제외하고 산정한다는 원칙을 고려하여, 예상 입찰가를 85,000,000원으로 제시합니다.

다만, 이는 임차인 보증금 인수 리스크를 제외한 부동산 자체의 가치를 기반으로 한 추정치이며, 실제 인수 시 발생하는 총 부담액은 훨씬 커질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.1. 물건 기본정보