나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64444 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-59 삼성캐슬 104동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "동국대학교 일산병원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 내 부동산(구분건물)으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2016.09.21) 외벽 : 치장벽돌 및 돌붙임 마감 등 창호 : 샤시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건은 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone) 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(2022.11.21 임차권등기명령(2022카임5279), 임차권자 : 김윤주, 임차보증금 : 243,000,000원) 설정되어 있으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64444 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 832-59 삼성캐슬 104동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

토지면적: 58.64㎡ (약 17.74평)

토지 지분: 58.64㎡ (약 17.74평)

건물면적: 63.84㎡ (약 19.31평)

건물 지분: 63.84㎡ (약 19.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 준공년도: 2016년 9월 21일 사용승인 (삼성캐슬 104동)

총 세대수: 18세대 (삼성캐슬 전체)

주차 가능 대수: 18대

1.2. 입지 조건

위치: 경기도 고양시 일산동구 식사동 "삼성캐슬" 104동 4층 401호에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 "동국대학교 일산병원" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 다세대주택, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리 분석

말소기준권리: 2025년 10월 15일자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기입니다.

등기부상 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 순차로 이루어졌습니다.

* 을5구 2022년 12월 8일 접수된 주택임차권 (권리자: 김윤주, 임차보증금: 243,000,000원)이 존재하나, 등기부상 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

* 경매 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 29일 자로 제출한 인수조건변경확약서를 통해 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다고 명시하였습니다.

결론: 본건 경매 절차 진행 시, 임차인의 대항력 있는 권리는 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권 분석

본건이 소재한 식사동 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 복합적으로 발달한 곳입니다. 인근에 동국대학교 일산병원이 위치하고 있어 관련 종사자나 환자들의 유동인구가 있을 수 있습니다. 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 단지 내에서 형성된 생활권 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

주변 시설: 동국대학교 일산병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

교통: 버스 정류장이 가까이 있어 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

교육: (제공된 정보 없음)

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한 사항: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 대상) 등에 해당됩니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 노후도: 2016년 사용승인된 건물로, 준공 10년차에 접어들어 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 신청채권자의 인수조건변경확약서로 인해 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 이는 HUG의 채권 회수 절차로 인해 경매가 진행되었음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 주변 편의시설 및 교통이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 취득 가능하며, 이는 투자자에게 중요한 이점입니다. 감정가가 2억 4천 7백만원으로 책정되어 있으나, 최근 인근 유사 물건의 매매 사례를 볼 때 시세보다 다소 낮게 평가되었을 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다. (인수되는 권리 없음)

* 감정가 대비 시세 차익 가능성: 최근 유사 물건 매매 사례(약 2억 4천 5백만원 ~ 3억 2천 8백만원)와 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 생활 편의성: 동국대학교 일산병원 등 주요 시설이 인근에 있으며, 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 247,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 또는 인근 단지의 2018년식, 2021년식 다세대주택이 약 245,000,000원 ~ 328,000,000원에 거래되었습니다.

본건 물건의 면적(63.84㎡)과 최근 매매 사례의 면적(약 51.76㎡ ~ 56.4㎡)을 고려할 때, 감정가(약 387만원/㎡)는 해당 지역의 시세(약 471만원/㎡ ~ 633만원/㎡)보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약으로 인해 임차인 보증금(243,000,000원)을 인수할 필요가 없으므로, 낙찰가는 실질적인 물건의 가치와 시세를 반영하여 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 감정가 이상으로, 최근 시세 및 투자 가치를 고려하여 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권유합니다. 실제 입찰가는 법원 최저매각가의 80%부터 시작하며, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.