나이스옥션 법원경매 고양 2025타경5953 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지2층지211호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라음 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조 프리케스트콘크리트지붕 14층 중 지2층 지211호로서 (사용승인일 : 2023.07.07.) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

업무시설(지원시설)로서 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 38m, 북동측으로 폭 약 22m, 남측으로 폭 약 7m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-04-30)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12) (전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제5구역(지원) (수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호 구역(전방지역:25km)(고도30m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상이며, 본건은 공부상 지2층으로 표기되어 있으나 동측 주도로 기준 현황 2층임.

물건 비고

1. 공부상 지2층으로 표기되어 있으나 동측 주도로 현황2층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경5953 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 394 지엘메트로시티향동 지2층지211호 (신주소: 경기도 고양시 덕양구 향동로 201)

용도: 업무시설 (지원시설)

감정가: 357,000,000원

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지지분: 13.02㎡ (약 3.94평)

건물면적: 51.73㎡ (약 15.65평)

건물지분: 51.73㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 오피스텔 및 지식산업센터 등이 혼재하는 지역입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준입니다. 또한, 본건 동측으로 폭 약 38m, 북동측으로 폭 약 22m, 남측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 을1 근저당(수협은행, 355,200,000원)입니다. 접수일자 2023년 7월 14일자로 등기된 해당 근저당권과 이후 접수된 갑3 임의경매(수협은행, 310,417,645원)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 소유권 관련하여 갑2 신탁등기 말소 건이 있으나, 이는 매각으로 정리됩니다. 따라서 본 경매로 낙찰받으실 경우, 인수되는 권리(예: 유치권, 유치권, 등기되지 않은 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건이 속한 향동동 일대는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리 잡고 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역입니다. 특히, 향동지구는 지속적인 개발이 진행되고 있으며, 이는 지역 내 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 본건은 업무시설(지원시설)로서, 주변의 지식산업센터 및 오피스텔 등의 배후수요를 기반으로 할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 현황 공실 상태로, 향후 임대 수요 확보 및 공실 해소가 상권 활성화의 중요한 요소가 될 것입니다.

혐오시설 검색 결과: 본건 주변 지역에 대한 혐오시설 입지 관련 민원 및 논의가 경기도 고양시 덕양구 전반에 걸쳐 존재하나, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "향동초등학교"가 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 주변에 형성된 오피스텔 및 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 지역은 단독주택, 아파트, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 다양한 주거 형태가 공존하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지2층 vs 현황 2층: 건축물대장상 지2층으로 표기되어 있으나, 현황은 동측 주도로 기준 2층으로 사용되고 있어 공부와 현황의 차이가 존재합니다. 이는 추후 관리상의 불편이나 법규 해석에 따른 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현황 공실: 본건은 현재 업무시설(지원시설)로서 공실 상태입니다. 향후 임대 수익 발생까지 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 물건이 유동화된 자산으로, 채권 양수도 등과 관련된 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

* 군사시설 보호 구역: 비행안전제5구역, 제한보호구역 등이 포함되어 있으나, 이는 주로 고도 제한 등과 관련될 수 있습니다. (수색비행장 표고 기준 고도 45m~65m 위임지역).

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류 등 도시계획시설에 따른 행위 제한을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 7월 사용승인된 비교적 신축 건물(GL메트로시티 향동)의 업무시설입니다. 경매 물건으로서 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 공실 상태이며, 공부상 층수와 현황 층수의 차이가 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 향동지구의 개발 계획과 연계하여 지역 내 잠재력을 기대할 수 있으나, 향후 임대 수익 확보 방안 마련이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 신축 건물로, 양호한 상태 유지가 기대됩니다.

* 지역 개발 잠재력: 향동지구 및 주변 지역의 지속적인 개발 계획과 함께 성장 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용에 대한 권리가 확보됩니다.

* 현황 2층 활용: 공부상 지2층과 달리 도로변 2층으로 이용되는 현황은 접근성 및 실질적인 활용도 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 357,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 수익률, 임대 수요, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 공실 상태임을 감안하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.