나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52154 [1] 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오205동 14층씨1419호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 지하철 8호선 '장지역' 북서측 인근에 위치하며, 인 근에 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 '장지역' 및 노선 버스정류장이 소 재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제14층 제씨1419호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감임.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 숙박시설, 판 매시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 노폭 약 50m, 북측으로 노폭 약 40m 및 서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-11-01)<교육환경보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역<한강수계 상수원수질개선 및주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25./ 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대 , 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한 정)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 618 파크하비오 송파파크하비오푸르지오 205동 14층 씨1419호에 소재한 오피스텔입니다.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 사건번호는 서울동부지방법원 2025타경52154 (1)입니다.

감정가는 211,000,000원입니다.

토지 면적은 4.83㎡ (약 1.46평)이며, 건물 면적은 25.33㎡ (약 7.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 박OO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 지하철 8호선 '장지역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 업무시설, 관공서, 공원 및 다양한 근린생활시설이 있어 주거 및 생활 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철 8호선 '장지역'과 다수의 노선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 편의도가 높습니다.

토지는 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지상 17층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 채권자는 박OO입니다.

등기부상 주요 권리로는 을구 1번 주택임차권(박미연, 권리금액 212,500,000원)이 확인되며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

등기부채권 총액은 372,500,000원 (가압류 160,000,000원, 주택임차권 212,500,000원)으로 파악됩니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 토지 관련 권리(구분지상권설정등기)가 있는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황 상 박미연 씨는 보증금 215,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 2월 26일 전입, 2021년 2월 10일 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 송파구 문정동 일대는 지하철 8호선 장지역을 중심으로 대규모 주상복합단지 및 업무지구가 형성되어 있어 배후수요가 풍부합니다.

단지 내 상가, 오피스텔, 업무시설, 문화시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 유동인구가 많으며, 주변으로 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 매매 정보(5월 2026년)에 따르면, 주변 유사 면적(약 47~49㎡) 오피스텔의 실거래가는 42,400만원에서 46,000만원 사이로 확인됩니다. 본 건의 전용면적(약 7.66평) 대비 시세 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설, 공원 등이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

지하철 8호선 장지역이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권(박미연, 212,500,000원)을 인수해야 할 가능성입니다. 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

말소되지 않고 인수되는 토지 관련 권리(구분지상권설정등기) 또한 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 제한 사항이 존재합니다.

별도의 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않으나, 주변 지역 개발 및 규제 사항은 지속적으로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 장지역 역세권에 위치한 오피스텔로서 입지 조건은 우수합니다. 하지만, 2억 1,250만원의 선순위 임차권 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있어 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 배당 여부 및 금액에 따라 총 매수 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 말소되지 않는 구분지상권 등기 인수 부담도 고려해야 합니다. 감정가(211,000,000원) 대비 인수해야 할 보증금(212,500,000원)이 높으므로, 권리관계 분석 및 인수 금액 산정을 철저히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

지하철 8호선 장지역 역세권으로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

주변 상업 및 업무시설과의 연계성으로 인한 잠재적 가치 상승 가능성.

권리 분석을 통해 인수되는 보증금 및 기타 권리 인수 비용을 정확히 산출하고, 이를 고려한 적정 입찰가 산정 시 시세차익 실현 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 211,000,000원입니다. 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 47~49㎡)의 오피스텔 평균 시세는 약 42,400만원 ~ 46,000만원으로, 이는 평당 약 900만원 이상의 가격대를 형성하고 있습니다. 이를 바탕으로 본 건(25.33㎡)의 시장가치를 약 230,000,000원 내외로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 본 건은 212,500,000원의 선순위 임차권 보증금 인수 부담이 매우 크며, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

따라서 예상 입찰가는 인수 보증금으로 인한 리스크를 최대한 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 을 제시하며, 이는 보수적인 접근과 인수 부담을 고려한 금액입니다. 다만, 최종 입찰가는 권리관계 최종 확인 및 배당 예측 결과를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.