나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3425 [1] 서울특별시 강북구 우이동 114-1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "솔밭공원역" 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 1996.07.18자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외 벽 : 외장벽돌 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육 청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025-08.26 ~ 2026.08.25), 토지 거래계약에 관한 허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물명칭 '상아그린맨션'임(현황조사서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경3425 (1)

물건 종류: 다세대주택

매각 구분: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 위치 및 부지 정보

소재지: 서울특별시 강북구 우이동 114-1 4층 401호

토지 면적: 23.17㎡ (약 7.01 평)

토지 지분: 23.174㎡ (약 7.01 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 명칭: 상아그린맨션

건물 면적: 59.45㎡ (약 17.98 평)

건물 지분: 59.45㎡ (약 17.98 평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 다세대주택

건축 연도: 1996년 (사용승인일 1996.07.18 기준)

구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

총 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 우이동 소재 "서라벌중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 지하철 "솔밭공원역"이 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)

* 기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25 / 아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 공유자전원의지분전부이전 (1996.11.05)

* 소유권이전 (2002.02.01, 2015.05.21)

* 근저당권 (을8, 2025.01.13, 150,000,000원, 말소예정)

* 전세권설정 (을9, 2025.01.13, 5,000,000원, 말소예정)

* 강제경매개시결정 (갑7, 2025.10.14, 49,433,500원, 본건 경매 개시)

* 가압류 (갑8, 2025.11.27, 28,559,599원, 말소예정)

* 근저당권부 채권근질권설정 (을8-3, 2026.07.06, 150,000,000원, 말소예정)

등기부채권 총액: 183,559,599원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 세울건대부주식회사

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인의 보증금 및 차임 정보는 확인되었으며, 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 을8 근저당권 (2025년 01월 13일 접수)

본건의 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(을9 전세권, 갑7 강제경매, 갑8 가압류, 을8-3 근저당권부 채권근질권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 동양그린빌 (2002년식, 1층, 58.52㎡): 2026년 7월 7일 거래가 2억 500만원

* 오성빌라(B) (1995년식, 1층, 50.29㎡): 2026년 7월 7일 거래가 1억 6200만원

* 솔밭그린빌 (2002년식, 3층, 62.17㎡): 2026년 7월 3일 거래가 2억 6300만원

본건 물건(59.45㎡)은 면적과 건축 연령을 고려할 때, 동양그린빌 및 솔밭그린빌과 유사한 시세 범주에 속하는 것으로 판단됩니다. 감정가 2억 2500만원은 시장 거래가 범위 내에 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

* 2026년 7월 7일, 서울 강북구 우이동 44-14 소재 동양그린빌 1층, 58.52㎡, 2억 500만원

* 2026년 7월 7일, 서울 강북구 우이동 165-31 소재 오성빌라(B) 1층, 50.29㎡, 1억 6200만원

* 2026년 7월 3일, 서울 강북구 우이동 101-9 소재 솔밭그린빌 3층, 62.17㎡, 2억 6300만원

본건 물건(59.45㎡, 1996년식)과 유사한 면적의 최근 거래 사례들을 통해 시장 가치를 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 각종 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 용이합니다. 또한 지하철 솔밭공원역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 중학교: 서라벌중학교 (인근 소재)

주변 지역은 교육 환경이 비교적 양호한 주거 지역으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 명도 저항의 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 특이사항

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (현재 지정 기간 확인 필요 - 2026년 8월 25일, 2026년 12월 31일 만료 예정)

* 토지 이용 계획상 용도지역, 고도지구, 소로 등 개발 및 건축에 영향을 미칠 수 있는 제한 사항이 존재합니다.

* 인근에 혐오시설은 현재까지 파악된 바 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강북구 우이동에 위치한 다세대주택으로, 서라벌중학교 및 솔밭공원역과 인접하여 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 건축 후 약 30년이 경과하여 노후도가 있으나, 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세를 고려할 때 감정가 수준에서 경쟁력 있는 거래가 가능할 것으로 보입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 솔밭공원역 및 버스 노선 이용 용이

* 안정적인 주거 지역: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 인수 부담 없음

* 인근 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 거래 사례와 비교 시 경쟁력 있는 가격

9. 예상 입찰가

감정가 2억 2500만원을 기준으로, 유사 물건들의 최근 거래가(1억 6200만원 ~ 2억 6300만원) 및 본건 면적(59.45㎡)을 종합적으로 고려할 때, 적정 경쟁 입찰가는 2억 3000만원 수준으로 예상됩니다. 이는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.