나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52024 [1] 서울특별시 은평구 신사동 349-27 지하층3호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재‘신사초등학교’남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(새절역, 6호선) 등이 소재하여 교통상황은 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 아스팔트 슁글 4층 건물내 지하층 3호로서, 외벽: 벽돌위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이며, 조사당시 거주인에 대한 탐문에 의하면 난방보일러 가동시 인접한 서측 주차장으로 누수현상이 발생한 바 있어 거주인은 보일러에 연결된 배관파손을 그 원인으로 의심하는 것으로 조사되나, 감정인이 구체적인 손상내용 및 범위 등을 확인할 수 없어 대상유사물건의 일반적인 상태를 상정하여 배관파손 등에 구애없이 평가하였으니, 경매진행 및 참가시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 유사 사다리형의 토지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5M의 도로, 남측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신사동 349-27, 349-28, 349-29 공히, 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

대상물건이 소재하는 지하층은 현황 대상물건(지하층 3호), 인접호(지하층 4호), 주차장으로 구분되며, 대상물건의 등기사항전부증명서 표제부(전유부분의 건물의 표시)상 내역과 집합건축물대장(전유부)상 전유부분의 면적은 동일하나, 대상물건의 등기사항전부증명서 표제부(1동의 건물의 표시) 건물내역상 지층 면적(310.58㎡, 지층 내 주차장 180.80)과 집합건축물대장(표제부)상 지1층 면적(주차장, 180.8㎡) 등이 상이하며, 집합건축물대장(표제부)상 지1층 부분에 대상물건(지하층 3호) 및 인접호(지하층 4호) 관련부분이 미등재되어 있으며, 집합건축물대장(표제부)상 옥탑층에 연립주택(129.78㎡)이 등재되어 있으니 경매진행 및 참가시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적 임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52024 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 349-27 지하층3호

용도: 연립주택

감정가: 166,000,000원

토지면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

토지지분: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물면적: 59.61㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.61㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 은평구 신사동에 위치하며, 신사초등학교 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 속한 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 6호선 새절역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건물은 동측으로 노폭 약 5미터의 도로, 남측으로는 노폭 약 4미터의 막다른 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

소재지인 신사동 349-27, 349-28, 349-29번지 일대는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 8월 12일 접수된 조승훈 외 2명의 가압류(갑2)입니다. 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 등기부등본상 권리 내역 및 경매 진행 과정에서 변경될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법원 경매계를 통해 최신 정보를 확인해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

조사된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 구체적인 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거지 특성에 맞는 소규모 상가들이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신사초등학교가 남측 인근에 위치하며, 주변에 공원 및 기타 편의시설이 소재하는 것으로 파악됩니다.

5.2. 교육시설

신사초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 설비 관련 하자

감정평가서상, 난방 보일러 가동 시 인접한 서측 주차장으로 누수 현상이 발생한 사례가 조사되었습니다. 거주인은 보일러 연결 배관 파손을 원인으로 의심하고 있으나, 감정인이 정확한 손상 내용 및 범위를 확인할 수 없어 일반적인 상태를 기준으로 평가했습니다. 이는 향후 수리 비용 발생의 가능성을 내포하므로 입찰 시 각별한 유의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

대상 물건이 속한 지하층의 경우, 현황은 대상 물건(지하층 3호), 인접 호수(지하층 4호), 주차장으로 구분되어 있습니다. 등기사항전부증명서상의 내역과 집합건축물대장상의 전유 면적은 일치하나, 1동 건물의 지층 면적(등기부)과 집합건축물대장상의 지1층 면적(주차장 포함)이 상이합니다. 또한, 집합건축물대장상 지1층 부분에 대상 물건 및 인접 호수 관련 내용이 누락되어 있고, 옥탑층에 연립주택이 등재되어 있는 등 공부상 불일치 사항이 확인되었습니다. 이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사 시 문제가 될 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용 제약

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 연립주택으로, 지하철 6호선 새절역과 인접하여 교통이 편리한 편입니다. 주변은 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

그러나 난방 보일러 누수 문제와 등기부등본 및 건축물대장 간의 공부상 면적 불일치 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 누수 문제와 공부상의 차이는 매수인이 인수 후 부담해야 할 추가 비용이나 재산권 행사상의 불편을 초래할 수 있으므로, 사전에 충분한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구 신사동의 입지 조건 및 지하철 6호선 새절역 인근의 교통 이점.

* 주택 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 주거 수요 기대.

* 현재 감정가가 주변 유사 물건 시세 대비 현저히 낮은 수준으로, 리스크 해소 시 가격 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 면적(58.71㎡)의 다세대주택이 211,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가(166,000,000원)는 시세 대비 상당한 저가로 책정된 것으로 보입니다.

그러나 언급된 누수 하자와 공부상 불일치 사항 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다. (이는 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.