나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12615 [1] 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제3층 제306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양천동6가 소재 "성산대교남단교차로(양화동)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트, 업무용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 9호선 "신목동역"·"선유도역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 내 제3층 제306호로서, (사용승인일 : 2020.04.17.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(한강변),토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금304,000,000원 / 임대차계약일자 2022년05월06일 / 확정일자 2022년05월09일

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경12615 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12615 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 양평동6가 82-1 엠케이유앤미 제3층 제306호 (도로명주소: 서울특별시 영등포구 양평로30길 32)

용도: 오피스텔

감정가: 329,000,000원

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지지분: 13㎡ (약 3.93평)

건물면적: 28.18㎡ (약 8.52평)

건물지분: 28.18㎡ (약 8.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

사용승인일: 2020년 04월 17일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건물 내 제3층 제306호

총 호수: 66호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 영등포구 양평동6가 소재 "성산대교남단교차로(양화동)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 업무용 건물, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 9호선 신목동역과 선유도역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지와 비교하여 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건 남서측으로는 노폭 약 12미터, 북동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역 ((예외: 애완 및 방범용 가축) 지역경제과 문의)

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축과 문의)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 165m (육군 수도방위사령부 관할))

* 과밀억제권역 (세부사항: 서울시청 도시계획과 문의)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 (맑은환경과 문의)

* 중점경관관리구역 (한강변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리현황

본 건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가 요약 및 등기사항전부증명서 상 민간임대주택 등록과 임차권 등기사항이 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강진욱)

* 보증금: 304,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 24일

* 확정일자: 2022년 05월 09일

* 배당신고일자: 2024년 07월 04일

* 대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12615)입니다.

주택임차권(강진욱, 보증금 304,000,000원)은 대항력이 없으며, 등기부상 말소 예정으로 분석됩니다.

3.4. 주의사항 및 특수물건정보

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 따라서, 매수인은 위 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 영등포구 양평동6가는 오피스텔, 주거, 업무, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 신축급 오피스텔인 '엠케이유앤미' 건물에 위치하여 비교적 현대적인 상권이 형성되어 있습니다. 지하철 9호선 역세권에 인접하여 직장인 수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 신목동역, 선유도역 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능, 대규모 편의시설은 차량 이동 필요

* 녹지: 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경 조성

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매각 조건에 명시된 임차인 및 주택도시보증공사 관련 조건의 정확한 이행 여부를 확인해야 하며, 조건 불이행 시 잔여 보증금 반환 청구권 발생 등 추가적인 책임이 발생할 가능성이 있습니다.

* 도시계획상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역(한강변), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 도시계획 및 규제 사항이 존재하여 향후 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 인근에 혐오시설(유해시설, 폐기물 처리 시설 등)이 존재하지 않음을 확인하는 것이 좋습니다. (현 시점 자체 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 지속적인 모니터링 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 사용 승인된 신축급 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. HUG 관련 특수 조건이 존재하나, 대항력 없는 임차인의 보증금은 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석되어 권리상의 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, HUG 인수조건의 세부 이행 사항을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮고 깔끔한 상태 유지

* 우수한 입지 및 교통: 지하철 9호선 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수함

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨

* 권리관계 명확성: 대항력 없는 임차인으로, HUG 조건만 충족되면 인수 보증금 부담 없음

9. 예상 입찰가

입력된 정보를 바탕으로 현 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 오피스텔 시세는 3억 2천만원에서 3억 6천만원 범위로 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 3억 2천 9백만원이며, 인수 보증금이 없는 것으로 분석됨에 따라, 경매 비용 및 취득세 등을 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 범위: 320,000,000원 ~ 360,000,000원

* 감정가: 329,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 범위: 315,000,000원 ~ 335,000,000원

* 권장 입찰가: 320,000,000원 ~ 325,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 법원 경매 절차 진행에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.