나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12611 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "등서초등학교" 북서측 인근에 위치하고, 인근에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환 경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층중 6층 601호로서, 외벽 : 치장벽돌 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(방1, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되 어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(다세대) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1115-34, 화곡동 1115-38 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면 구역(원추표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 임대미상입니다. 2) 기타 --

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12611 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1115-34 까사지오 제6층 제601호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 270,000,000원 (2억 7천만원)

* 토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

* 토지지분: 16.999999999999996㎡ (약 5.14평)

* 건물면적: 23.77㎡ (약 7.19평)

* 건물지분: 23.77㎡ (약 7.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축물 정보:

* 준공 연도: 2019년

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

* 총 층수: 6층 (본건은 6층)

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 부속용도: 근린생활시설 및 공동주택

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "등서초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통입니다.

* 교통상황:

* 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접해 차량 통행이 원활합니다.

* 생활 편의시설:

* 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설로는 등서초등학교가 인접해 있습니다.

* 주변 환경:

* 일반적인 도시 주거 지역의 특성을 보이며, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획:

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면 구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024-09-05 ~ 2029-09-09, 지목 도로 한정) 등 다양한 법적 규제가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 10일자 강서구(서울특별시)의 압류 (갑5)

* 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸됩니다.

* 채권자: 주OOOOOOO

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최 )

* 보증금: 236,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 2일

* 확정일자: 2022년 4월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (상기 HUG 조건 이행 시)

* 기타 등기사항:

* 소유권보존 (2020.01.09)

* 공유자전원지분전부이전 (2020.05.12)

* 주택임차권 (2024.06.11, 을1, 말소예정)

* 압류 (2024.12.10, 갑5, 말소기준권리)

* 압류 (2025.01.22, 갑6)

* 강제경매 (2025.10.15, 갑7, 채권자: 주택도시보증공사)

* 등기부채권 총액: 236,000,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 인근에 다세대 및 단독주택이 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 해당 지역은 주거 기능이 중심인 상권 특성을 가집니다.

5. 생활정보

* 교육: 인근 등서초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의: 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 6층 건물 중 6층에 위치하여 조망 및 일조량이 상대적으로 좋을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 포기: 매각 조건으로 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하는 특이사항이 있습니다. 이러한 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 분쟁 또는 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 원추표면 구역, 대공방어협조구역 등 다수의 법적 규제로 인해 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2024.09.05 ~ 2029.09.09) 내 지목이 도로인 토지에 대한 거래 허가 규제가 적용되나, 본 건 토지 자체의 직접적 영향은 제한적일 수 있으나 지역 내 토지 거래에 복합적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인(HUG) 외 추가적인 임대차 관계가 존재할 경우, 이를 파악하고 해결하는 데 추가적인 노력과 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

* 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 소멸되지만, HUG 인수조건 변경과 관련된 임차인과의 명확한 조건 이행 여부가 가장 중요한 검토 사항입니다.

* 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하므로 향후 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 고려했을 때, 입찰 참여 시에는 철저한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 직접 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* HUG 인수조건이 명확히 이행된다면, 별도의 보증금 인수 부담 없이 취득 가능합니다.

* 화곡동 지역의 주택 시장 동향 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있을 수 있습니다.

* 해당 건물의 장점과 단점을 정확히 파악하고, 합리적인 가격으로 접근 시 안정적인 투자 결과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 270,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2026년 7월 1일 거래된 인근 다세대주택 (2019년 건축, 19.98㎡)이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적(23.77㎡)으로 환산하면 약 256,400,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건은 건물 면적 23.77㎡(약 7.19평)이며, 감정가는 270,000,000원입니다.

* 가장 유사한 시세 정보를 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, HUG 인수조건 변경 관련 특이사항의 이행 여부에 대한 불확실성을 고려해야 합니다.

* 따라서, 보수적인 접근을 위해 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 유리합니다.

* 권장 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 230,000,000원

* 최적 입찰가 (제안): 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.