나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12576 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월4동주민센터' 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2021.06.07) 외벽 : 치장벽돌 및 외장석 붙임 마감 등, 내벽 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되 어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접대지 대비 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외 및 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접 함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 지구단위계획구역(20 25-10-13) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허 가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정 기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

물건 비고

임차인 최한빛의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12576 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제201호

* 건물명: 대흥미소가

* 용도: 다세대주택

* 사용승인일: 2021년 06월 07일

* 감정가: 267,000,000원

* 토지면적: 20.32㎡ (약 6.15평)

* 토지지분: 20.32㎡ (약 6.15평)

* 건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

* 건물지분: 28.38㎡ (약 8.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 입지 조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '신월4동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정(2025타경12576) (등기부 을3, 접수일자 2023-09-27)

* 참고: 등기부 을3은 주택임차권(최한빛)으로, 말소기준권리인 갑3(강제경매)보다 선순위이나, 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 갑1: 소유권보존 (2021-06-17)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (2021-10-08, 매매)

* 을3: 주택임차권 (최한빛, 265,000,000원, 2021-09-03 확정, 2021-10-05 전입, 2023-09-27 배당신고, 말소예정)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원, 2025-10-14, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 장민우

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-05-12

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 0원으로 표시되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최한빛)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-05

* 확정일자: 2021-09-03

* 배당신고일자: 2023-09-27

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 권리분석 요약 및 특이사항:

* 본건은 HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인(장민우), 공동담보 건입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 을구 임차권(최한빛)이 존재하나, 해당 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 주의사항: 임차인 최한빛의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 해당 보증금 잔액에 대한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 분석

* 주변 상업시설 현황: 본건은 주로 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

* 경쟁 환경: 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점들이 주를 이루는 일반적인 주거 지역 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 정보

* 주변 편의시설: '신월4동주민센터'가 인근에 위치하고 있으며, 공원 및 소규모 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 생활 편의시설은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 건물 상태 및 설비: 본건은 2021년 6월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택 건물 내 제2층 제201호입니다. 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비 및 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물은 비교적 신축에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크:

* 임차인 장민우: 보증금 0원에 대항력이 있으므로, 향후 보증금 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임차인 주택도시보증공사(최한빛): 매각 조건으로 보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 명시되어 있으나, 이 조건이 불이행될 경우 매수인에게 265,000,000원의 보증금 잔액 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용제한 리스크: 공항소음 방지 및 소음대책지역, 대공방어협조구역, 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 리스크: 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

* 총평: 본 물건은 2021년 건축된 비교적 신축의 소형 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 그러나 임차인과의 관계, 특히 주택도시보증공사(최한빛) 관련 매각 조건의 이행 여부에 따라 인수 부담이 달라질 수 있는 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 투자 적합성: 임차인 관련 조건부 매각 사항을 면밀히 확인하고, 해당 리스크를 감수한 후 입찰에 참여해야 합니다. 리스크 해소 시 신축 소형 주택으로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

* 장점:

* 신축 건물: 2021년 사용승인으로 건물이 비교적 최신 상태입니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 8.59평으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 주거 환경: 주변 환경이 주거 지역으로 구성되어 있어 비교적 쾌적합니다.

* 기회요인:

* 지역 개발 가능성: 양천구 신월동 지역의 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 면적(약 30㎡) 및 건축년도(2016년)의 '고센아트빌(91-2)'이 2026년 7월 1일 21,000만원에 거래되었습니다.

* 본건은 2021년 건축으로 '고센아트빌'보다 신축이므로, 시세는 최소 21,000만원 이상으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 분석:

* 임차인 장민우: 보증금 0원, 대항력 있음. (별도 인수 보증금 없음)

* 임차인 주택도시보증공사(최한빛): 보증금 265,000,000원. 매각 조건상 매수인이 이 금액에 대한 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 이행해야 하므로, 조건이 충족되면 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 조건 미이행 시에는 인수 부담이 발생합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 조건이 충족됨을 가정합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건의 감정가 267,000,000원은 주변 신축 다세대 시세(약 21,000만원~24,000만원 추정) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 권리관계 상의 리스크(주택도시보증공사 관련 조건)를 고려할 때, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세와 감정가를 종합하고, 잠재적 리스크를 반영하여 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 이는 약 186,900,000원 ~ 213,600,000원 범위입니다.

* 신축 연식 및 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다. (단, 주택도시보증공사 관련 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.