나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12607 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 841-30 성호하이빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하 -층/ 지상 5층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일 : 2008-07-25) 외벽 : 벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 정승원의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12607 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 841-30 성호하이빌 제3층 제301호

건물 용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

건축물 사용승인일: 2008년 7월 25일

총 층수: 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 제3층 제301호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

토지 지분: 23.143㎡ (약 7.00평)

건물 면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

건물 지분: 40.03㎡ (약 12.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 237,000,000원

HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울신정초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

건물 등기부상 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 10일)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* G (GURUNGARUNA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 3월 5일. 대항력 없음.

* S (SIRMALSIRJANA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 3월 5일. 대항력 없음.

* T (TAMANGBINITA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 3월 5일. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (정승원): 보증금 192,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 11월 12일, 확정일자 2019년 10월 22일, 배당신고일자 2021년 12월 22일. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금

인수되는 임차인 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 권리 분석 종합 의견

채권자인 주택도시보증공사가 신청한 강제경매 건입니다.

임차인들의 경우, 주택도시보증공사(정승원)를 제외하고는 보증금 및 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

주택도시보증공사(정승원) 관련하여 '주의사항' 및 '특이사항'에 명시된 조건(매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건)을 반드시 확인하고 이행해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 거래 사례 (2026년 7월 기준, 단위: 만원)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 366-36, 2019년 건축, 19.98㎡(약 6.04평), 4층, 21,600만원 거래. (약 1,081만원/㎡)

* 2026년 7월 2일 거래: 서울 강서구 화곡동 504-114, 1986년 건축, 37.44㎡(약 11.33평), 2층, 15,000만원 거래. (약 401만원/㎡)

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강서구 화곡동 1014-11, 2002년 건축, 37.56㎡(약 11.36평), 3층, 16,000만원 거래. (약 426만원/㎡)

4.2. 시세 분석

제공된 최근 거래 사례 간에 가격 편차가 크게 나타납니다. 신축 빌라(2019년 건축)의 경우 평당 약 1,081만원의 높은 거래가를 보인 반면, 구축 빌라(1986년, 2002년 건축)의 경우 평당 약 400~426만원으로 현저히 낮은 거래가를 보입니다. 이는 건물 연식, 관리 상태, 정확한 입지 등에 따른 차이로 판단됩니다.

본건(2008년 건축, 40.03㎡)의 경우, 연식과 면적을 고려할 때 중간 정도의 시세가 형성될 것으로 예상되나, 정확한 시세는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

서울신정초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 시설

단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 시설

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건

가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 정승원의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 매수인은 이 조건을 반드시 확인하고 이행 여부를 관리해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2008년 건축으로 비교적 신축에 속하지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 서울 시내라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 주거 지역이며, 교통 여건도 보통 수준입니다.

권리 분석상 가장 큰 쟁점은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 매각 조건입니다. 매수인은 HUG의 임대차보증금 관련 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

제공된 주변 시세 정보의 편차가 크므로, 입찰 전 정확한 시세 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 다세대주택으로, 서울이라는 입지적 가치가 있습니다.

* 다세대주택은 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 물건으로, 적절한 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 23,700,000원

최근 거래 사례 간 시세 편차가 커서 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

2019년 건축된 19.98㎡(약 6.04평) 물건이 21,600만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(40.03㎡, 2008년 건축)의 시장 가치는 더 높게 형성될 수 있습니다.

다만, 구축 빌라의 낮은 거래가 또한 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 감정가(23,700만원)를 기준으로, 주변 시세 및 물건의 상태, HUG 관련 조건의 이행 여부를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 수준인 23,700만원에서 110% 범위(약 23,700만원 ~ 26,070만원) 내외에서 경쟁 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

투자 결정 전, 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, HUG 측과의 조건 이행 가능성을 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.