나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12569 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-92 로엘 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로써 (사용승인일 : 2022.10.20) 외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(방, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)으로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 가장형 완경사지로써, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 까치산로4길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어 협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-92 로엘 제4층 제403호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 290,000,000원이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

1.2. 기본 현황

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 16.43㎡ (약 4.97평)이며, 건물 전용 면적은 26.43㎡ (약 8.00평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 건물 정보

건물은 2022년 10월 20일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건으로, 임차인은 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-06

* 확정일자: 2023-01-17

* 배당신고일자: 2024-10-21

* 대항력: 없음

* 비고: HUG는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

본건의 말소기준권리는 2024년 8월 29일자 남동세무서장의 압류입니다. 이에 따라 채무자 및 소유자의 점유를 전부 이전하는 조건으로, 등기된 권리(주택임차권, 강제경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 임차인(HUG)의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건이 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상권 및 시설

본건이 위치한 서울특별시 강서구 화곡동 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 영위가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교육시설: "화일초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로서 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임대차 관련 부담이 없다는 것을 의미하나, 조건 이행 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. HUG가 채권자로 경매를 신청한 점과 임차권자로 등기된 점이 특이사항입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항, 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 소형 다세대주택으로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. HUG의 조건부 매각으로 임차인 관련 위험은 적으나, HUG의 채권자이자 임차인으로서의 이중적 지위는 특이사항으로 고려할 필요가 있습니다. 입지 조건 및 교통 상황은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* HUG 조건부 매각: 임차인 관련 인수 부담이 없을 가능성이 높아 명도 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 290,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 매매 사례와 신축 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 약 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 가장 최근 매매 사례인 2019년식 19.98㎡ 면적의 건물이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2022년식, 26.43㎡)의 경우 면적과 신축성을 감안하면 260,000,000원 수준을 적정 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.