나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12525 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며 "양강중학교" 북측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 노선버스정류 장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상11층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일: 2020.06.17.) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등

이용상태

도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비, CCTV시설, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 북측 하향의 완경사 세장형의 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉), 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(20 25-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선<추가기재> 건축가능하나별도협의요함

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12525 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제5층 제502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 14.13㎡ (약 4.27평)

* 건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 기타사항

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 별도등기, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 지역 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, "양강중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 건물까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 "신정역" 및 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 편의/교육시설

본건 북측 인근에 양강중학교가 위치하고 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.4. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 본건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 조재한 외 2명 (2020-06-24)

* 소유권 이전: 허은미 (2020-08-12)

* 주택임차권: 박광배, 286,000,000원 (2024-07-18 말소 예정)

* 가압류: 주택도시보증공사, 850,000,000원 (말소기준권리) (2023-06-02)

* 압류: 남부천세무서장 (2023-06-13 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 286,000,000원 (2025-10-15 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박광배)

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-11

* 확정일자: 2022-06-13

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 지상권설정등기 (1992.10.6.) - 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

3.4. 말소기준 권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준 권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2023-06-02)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을3(주택임차권), 갑3(가압류), 갑4(압류), 갑5(강제경매) 등의 권리들은 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.5. 권리분석 요약

본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 가압류가 말소기준권리가 되어 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 토지에 지상권이 설정되어 있으며 매각으로 소멸되지 않으므로 인수에 유의해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 따라 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 소재한 신월동 일대는 기존 주거 밀집 지역으로, 신정역 역세권을 중심으로 꾸준한 주거 및 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 다세대주택 및 오피스텔이 다수 분포하며, 지역 근린생활시설 이용이 활발한 편입니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(29.88㎡)의 인근 다세대주택인 "고센아트빌(91-2)"이 2026년 7월 1일 210,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 23,230,000원 수준입니다. 본건은 2020년에 신축된 건물로 "고센아트빌"(2016년 신축)보다 연식이 짧아 신축 프리미엄을 고려할 수 있으나, 토지 별도등기 및 지상권 등의 권리 문제가 시세 반영에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: 로빈시그니쳐

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 11층 건물

* 사용승인일: 2020년 06월 17일

* 해당층: 5층 제502호

* 전용면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

5.2. 단지 정보

* 총 세대수: 25호 (본건 포함)

* 주차시설: 기계식 주차설비

5.3. 편의시설 및 공공서비스

* 교통: 지하철 5호선 신정역, 인근 버스정류장

* 교육: 양강중학교 등

* 기타: 주변 근린생활시설 이용 가능

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 토지 별도등기 및 지상권: 본건 토지에 지상권(1992.10.6.)이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다. 이로 인해 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 건물 가치에도 영향을 미칩니다.

* HUG 인수조건: 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 보증금 관련 추가 부담은 없을 것으로 예상되나, 조건 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 건물 신축 연도: 2020년으로 비교적 신축 건물이나, 5년이 경과함에 따라 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 토지이용계획상의 제약: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 도시철도 저촉, 원추표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동에 위치한 2020년식 신축 도시형생활주택으로, 역세권 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 그러나 토지 별도등기 및 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 관련 권리관계는 HUG 조건부로 정리될 예정이나, 지상권의 존재로 인해 향후 토지 사용에 상당한 제약이 따를 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 내부 컨디션이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 임차인 인수 조건: HUG 인수조건으로 인해 임차보증금 관련 추가 부담 위험은 제한적입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 279,000,000원이나, 동일 면적의 유사 물건("고센아트빌(91-2)")이 2026년 7월 1일 210,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 토지 지상권의 존재는 본건의 가치를 하락시키는 주요 요인으로 작용합니다. 따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 바탕으로, 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시합니다. 이는 유사 거래 사례 가격과 토지 지상권의 부담을 고려한 보수적인 산정입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.