나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12529 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 지상9층 건내 제4층 제406호로서, 외벽 : 석재붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 40m 내외, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(화곡동 372-73) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03). (화곡동 372-74, 372-100) 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 권지호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 372-73번지 케이씨타운 제4층 제406호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12529 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 332,000,000원입니다.

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-73 케이씨타운 제4층 제406호

* 용도: 오피스텔

* 건물면적: 33.80㎡ (약 10.23평)

* 토지면적: 13.01㎡ (약 3.94평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제4층 제406호 (cite: 10)

* 사용승인일: 2022년 5월 20일 (cite: 10)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 북측 인근에 위치합니다. (cite: 10) 주변 환경은 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. (cite: 10)

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다. (cite: 10)

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 40m, 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 각각 접하고 있습니다. (cite: 10)

3. 권리분석

본 경매 물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 압류(세무관리과-32390) (접수일자: 2025-01-03) (cite: 18)

* 강제경매 개시 결정: 채권자 주택도시보증공사 (권리금액: 323,000,000원) (cite: 18)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권지호 승계)

* 보증금: 323,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-29

* 확정일자: 2023-12-06

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 말소될 권리입니다. (cite: 18)

* 임차인: 유재민

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2025-09-15

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2022-05-23)

* 주택임차권 (권지호, 323,000,000원) - 말소 (cite: 16)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 323,000,000원) - 말소 (cite: 18)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. (cite: 10) 지하철 5호선 화곡역이 인접하여 상업 시설 이용이 용이하며, 주변 지역은 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 월정초등학교 북측 인근에 위치하며, 화곡역 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 도심 및 수도권 접근성이 좋습니다. (cite: 10) 주변 버스 노선도 다양하게 운행됩니다.

* 건축물 시설: 본 건물은 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. (cite: 10)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권지호(주택도시보증공사 승계) 관련 매각 조건: 임차인 권지호의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. (cite: 12) 이 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 예상치 못한 보증금 반환 채무가 발생할 수 있으므로 계약 진행 시 세심한 주의와 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. (cite: 10) 이러한 규제들은 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 지역 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 보고되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본 물건 소재지인 화곡동 일부 지역에서는 과거 건설폐기물 처리장 이전 관련 민원이 있었던 기록이 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다. (cite: 8)

7. 종합 의견

케이씨타운 오피스텔은 2022년 사용승인된 신축 건물로, 화곡역 역세권에 위치하여 입지 및 상품성이 양호합니다. (cite: 10) 최근 실거래가도 감정가 수준에서 형성되어 있습니다. (cite: 2, 20, 21) 그러나 임차인 권지호(주택도시보증공사 승계) 관련 매각 조건은 매수인에게 인수 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크이므로, 명확한 확인 및 조치가 선행되어야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획상 제한사항은 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2022년 준공된 건물로 최신 시설 및 양호한 상품성을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 임대 수요 확보 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 332,000,000원으로, 최근 실거래가도 33,200만원~33,300만원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 급격한 저평가 가능성은 낮으나, 안정적인 투자처로 고려될 수 있습니다. (cite: 2, 20, 21)

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

* 최근 실거래가: 2024년 3월 2일, 동일 건물(케이씨타운), 동일 지번(372-73)에서 전용면적 33.8㎡ 오피스텔이 33,200만원 (5층) 및 33,300만원 (4층)에 거래되었습니다. (cite: 20, 21)

* 감정가: 332,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (본건 임차인들은 모두 대항력이 없으며, HUG 관련 조건이 충족될 시 인수 보증금은 없습니다.)

상기 정보를 바탕으로, HUG 인수 조건의 명확한 이행 및 명도 완료를 전제로 할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 325,000,000원 ~ 335,000,000원

본 입찰가 범위는 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 용이성, HUG 조건 이행 여부 등 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.