나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12499 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제3층 제302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하는 "동일네 오빌" 제3층 제302호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역' 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물 중 제3층 제302호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 2필일단의 정방형의 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택(도시형생활 주택) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 102-182, 102-259 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관 한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간: 2025.0 8.26 ~ 2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 문현숙의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12499 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제3층 제302호

건물명: 동일네오빌

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축년도: 2019년 8월 (사용승인 2020년 1월)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.3. 토지/건물 현황

토지면적: 21.47㎡ (약 6.50평)

토지지분: 21.47㎡ (약 6.50평)

건물면적: 39.34㎡ (약 11.90평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각물건

감정가: 385,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치합니다. 또한, 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다. 공항 관련 지구 지정은 항공기 소음 등 입지적 특성을 고려해야 할 부분입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3, 2023년 6월 2일)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김주하

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-19

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 문현숙의 주택임차권 승계)

보증금: 342,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-24

확정일자: 2022-02-08

배당신고일자: 2024-03-05

대항력: 없음

비고: 문

3.4. 특수권리사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인 문현숙의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 (2026년 7월) 주변 다세대 주택 거래 사례 분석 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 건축년도 2019년, 면적 19.98㎡, 4층 물건이 216,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 10,810,810원, 평당 약 36,000,000원).

* 건축년도 1986년, 면적 37.44㎡, 2층 물건이 150,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 4,006,410원, 평당 약 13,274,000원).

* 건축년도 2002년, 면적 37.56㎡, 3층 물건이 160,000,000원에 거래됨 (㎡당 약 4,259,850원, 평당 약 14,159,000원).

4.2. 유사 물건 거래 사례

본건은 2019/2020년경 완공된 도시형생활주택으로, 건축 연도가 유사한 '더원' (19.98㎡)의 ㎡당 높은 거래가는 본건의 잠재적 가치를 시사합니다. 반면, 건축 연도가 오래된 다른 다세대 주택들은 현저히 낮은 가격대를 형성하고 있어, 신축 건물의 가치가 높게 평가됨을 알 수 있습니다. 본건의 감정가 385,000,000원은 최신 건축 연식과 면적을 고려할 때 시장 가치 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도보로 접근 가능한 거리에 서울화일초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본건은 HUG와의 조건부 매각으로 진행되므로, 매각 조건(보증금 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)의 정확한 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다. 비록 인수되는 보증금은 없으나, 관련 절차 진행 시 주의가 요구됩니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 시세가 영향을 받을 수 있으므로, 거시경제 지표 및 지역 시장 동향을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

본건이 위치한 지역은 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음 등 공항 인근 지역의 특성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 지하철역 인접 및 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 특히, 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없는 점은 상당한 투자 메리트로 작용합니다. HUG와의 조건부 매각이라는 특수성은 있으나, 이를 명확히 이해하고 절차를 따른다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019/2020년 완공으로 현대적 시설 및 양호한 건물 상태 기대.

* 인수 부담금 없음: 임차보증금 인수 부담이 전혀 없어 순수 투자 비용 절감 및 자금 운용 유연성 확보.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 이동 편리.

* 지역 개발 잠재력: 화곡동 지역의 지속적인 도시 정비 및 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 385,000,000원

본건의 입지 조건, 신축 건물이라는 점, 그리고 인수되는 임차보증금이 없다는 큰 장점을 고려할 때, 현재 시장 시세는 감정가 수준 이상으로 형성될 가능성이 높습니다. 최근 유사 연식의 소형 물건 거래가 또한 이를 뒷받침합니다.

최근 거래된 유사 물건의 ㎡당 가격을 바탕으로 산정한 본건의 실질 시세는 약 400,000,000원 ~ 425,000,000원 범위로 추정됩니다. 인수 부담금이 없으므로, 감정가 대비 적극적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

예상 입찰가: 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.