나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52062 [1] 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.10.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 응암금호아파트 등 소규모단지와 은명초등학교 등이 혼재하는 준주거지역내 업무시설(오피스텔)로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 남서측 인근으ㅔ 지하철6호선 응암역이 위치하며, 북측인근의 은평로와 서측인근의 연서로로를 운행하는 각종노선버스 정류장이 소재하여 이용사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건 중 제9층 제906호로 2019.07.12.사용승인 되었 음. 마감구조는 외벽: 전면 일부는 인조대리석 붙임, 기타부위는 벽돌 및 석재판넬붙임.. 내벽: 종이벽지 및 내장타일마감. 창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

업무시설(오피스텔-주거용:복층구조임)로 이용됨.

설비내역

위생,급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 숭강기시설, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기시설, CCTV, 지하주차장시설 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평탄한 지반으로 동인에버빌(업무시설-오피스텔) 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2):공히 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(응암로, 자세한사항은 별도 확안:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 <건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청 에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>. 토지거래계약에관한허가구역((토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독,다가구, 아파트,,연립.다세대, 기간2025.08.26~2026.08.25)). 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(허가대상 용도: 아파트,,지정 기간:2025.10.20~2026.12.31)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대사항 미상임. *.2024.02.14.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임70)에 의거 주택임차권 설정됨. (*.임차보증금171,000,000원-) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52062 (1)호 서울서부지방법원 강제경매 물건입니다.

본건은 서울특별시 은평구 응암동 109-15 동인에버빌 9층906호에 소재한 오피스텔입니다.

감정평가액은 173,000,000원이며, 토지면적은 5.14㎡(약 1.55평), 건물면적은 16.65㎡(약 5.04평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 토지거래허가구역, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "신진과학기술고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 응암금호아파트 등 소규모 단지와 은명초등학교 등이 혼재하는 준주거지역 내 업무시설(오피스텔) 밀집 지역입니다.

남서측 인근에 지하철 6호선 응암역이 위치하며, 북측 인근의 은평로와 서측 인근의 연서로를 이용하는 다양한 노선버스가 운행되는 정류장이 소재하여 교통 이용이 양호합니다.

차량 출입이 가능하며, 남서측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

주변으로 은평로, 연서로 등 주요 도로 접근성이 양호하며, 학교, 상가 등 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 및 업무 환경이 보통 수준입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025-10-14 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52062)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없습니다.

인수되는 권리: 없습니다.

- 임차인 현황: 주택임차권(을1)이 등기되어 있으나, 확정일자 2021-12-31, 전입일자 2022-02-10임에도 불구하고 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, 집합건물 등기부 요약 상 '을1'은 말소 예정이며, 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 응암동 일대는 준주거지역으로 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

오피스텔 용도로 사용되는 지역의 특성상, 배후 주거 수요와 더불어 업무 시설로서의 가치를 지니고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 2019년 7월 12일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 오피스텔 건물 중 9층에 위치합니다.

건물은 복층 구조로 이용되고 있으며, 위생, 급배수, 개별난방(도시가스), 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 지하주차장 등 기본적인 생활 편의 및 안전 설비를 갖추고 있습니다.

인근에 지하철 6호선 응암역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선도 운행됩니다.

주변에 은명초등학교, 신진과학기술고등학교 등이 위치해 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

하나로마트, 식자재마트 등 편의시설도 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 절차 진행 여부 및 외국인 등 특정 매수자에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 사전에 반드시 확인이 필요합니다. 이는 취득 비용 및 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

선순위임차권: 등기부 상에 주택임차권이 존재했으나, 권리분석 결과 인수되지 않는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 관련 내용은 항상 주의 깊게 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 지하철역 인근에 위치하여 교통이 편리하며 생활 인프라가 잘 갖추어진 곳입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점이 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 매수 희망자는 허가 가능 여부 및 관련 절차를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 오피스텔로 깔끔한 상태 유지

지하철역 역세권으로 우수한 교통 접근성

주변 생활 편의시설 및 교육 시설 풍부

인수되는 임차보증금 없어 권리관계 명확

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면 2026년 1월에 동일 건물(동인에버빌) 16.65㎡(5.04평)가 160,000,000원(16,000만원)에 거래되었습니다.

감정가는 173,000,000원(17,300만원)입니다.

토지거래허가구역이라는 리스크를 감안하고, 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 예상 입찰가는 163,000,000원(16,300만원) 선에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.