나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12503 [1] 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 동유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 바 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 제2층 제202호로서 (사용승인일:2021.09.04) 외벽 : 석재 붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도"참조)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 세장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

두필지 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12503 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 994-14 글로리움 제2층 제202호

건물명: 글로리움

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 271,000,000원

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2021년 9월 4일

총 층수: 5층 (본건: 2층)

구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건물지분: 24.3㎡ (약 7.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

전유부 면적: 24.30㎡ (약 7.35평)

건축물 표제부상 연면적: 474.96㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

토지지분: 19.947900000000004㎡ (약 6.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 두 필지 일단의 세장형, 주거용 건부지로 이용중

토지 이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "정심초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 동유형의 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

본건은 북측으로 노폭 약 6M 내외, 동측으로 약 4M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>

* 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m, 육군수도방위사령부 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 현황

경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기접수: 2025년 10월 2일)입니다.

따라서, 위 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 2월 26일

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 이

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2024년 2월 23일

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

- 보증금: 270,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 7월 20일

- 확정일자: 2022년 6월 30일

- 배당신고일자: 2023년 9월 6일

- 대항력: 없음

- 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권은 명시되어 있으나, 본건에 해당사항 없음)

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

본 건은 "대항력있는 임차인"이 존재하나, "HUG 인수조건 변경" 및 "매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"으로 인해 인수 보증금은 0원이며, 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는 권리는 포기된 것으로 해석됩니다. 그러나 실제 점유 관계 및 임대차 조건은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

본건이 위치한 독산동 일대는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역입니다.

북서측 인근의 초등학교는 지역 내 교육 환경을 지원하며, 주거지의 안정성을 더합니다.

인근 지역의 신축 다세대 주택 시세는 평당 약 3,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

4.2. 편의 및 유해시설

주변에 대규모 상업 시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반적인 주거지역의 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 접근 가능한 수준일 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 바로는 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 편의시설

건물 자체에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건은 5층 건물 중 2층에 위치하며, 엘리베이터 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 교통

* 교육시설: 정심초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통시설: 노선버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

대항력 있는 임차인(이 , 이 )의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 및 거주 여부, 임대차 조건의 상세 내용에 대한 확인이 필수적입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '대항력 포기 조건'에도 불구하고, 임차인의 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

* 교육환경보호구역: 남부교육청을 통해 정확한 보호 범위 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25) 동안 허가가 필요하므로, 매수인의 자격 및 향후 거래 시 유의해야 합니다.

6.3. 기타

최근 사용승인된 건물이지만, 건물 내부 상태, 관리 현황, 누수 등 하자에 대한 육안 확인이 어렵다는 점도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서울 금천구 독산동이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 불명확한 보증금/차임 정보, 그리고 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건으로 인해 명확한 권리분석과 현장 조사가 매우 중요합니다.

주변 시세 및 건물의 신축 연도를 고려할 때, 권리 관계가 명확하게 정리된다면 안정적인 투자 또는 실거주가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 초기 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 서울시 내 입지: 서울이라는 큰 시장 내에서 매수 및 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 확보 가능성: 특수 매각 조건에 따라 임차인 관련 문제가 해결된다면, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 인근 지역의 신축 다세대주택은 전용면적 기준 약 1,087만원/㎡ (평당 약 3,595만원) 수준으로 거래되고 있습니다.

본건의 전용면적은 24.30㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 2억 6,400만원 수준입니다.

감정가 2억 7,100만원과 시장 시세를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 2억 6,000만원 ~ 2억 7,000만원 범위에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 보이며, 보수적으로 2억 6,500만원을 제안합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.