나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12458 [1] 서울특별시 양천구 신월동 153-1 가진빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 153-1번지 소재 "신원중학교" 남측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평구조지붕 5층 다세대주택으로서 외벽 : 석태 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측과 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(가지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12458 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

* 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 153-1 가진빌 제4층 제402호

* 건물 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평구조, 5층 건물 중 4층

* 사용 승인일: 2008년 10월 30일

* 건물 면적: 45.52㎡ (약 13.77평)

* 토지 정보

* 토지 면적: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 토지 지분: 26.01㎡ (약 7.87평)

* 건폐율/용적률: 건폐율 59.94%, 용적률 198.68% (해당 필지 기준)

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 188,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 153-1번지 소재 "신원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 용도에 따른 제한이 있을 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31. 등).

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 소멸 권리

* 본 경매 사건의 말소기준권리(갑15)는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2025.10.01.)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 주택임차권(을17, 김지수, 187,500,000원)은 말소 대상으로 기재되어 있습니다.

* 인수 권리

* 매각으로 인해 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 분석

* 주택도시보증공사 (김 ): 보증금 187,500,000원, 차임 0원.

* 전입일자: 2022년 3월 18일, 확정일자: 2022년 2월 7일.

* 대항력: 없음으로 표시되어 있습니다.

* 특별 매각 조건에 따라, 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

* 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 기재되어 있어, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석 (매매)

* 최근 2026년 5월 실거래 사례 분석 결과:

* 신월동 523-26번지 효성쉐르빌 (2017년 건축, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 5,762,000원/㎡)

* 신월동 9-3번지 수명산시그니처 (2019년 건축, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 5,921,000원/㎡)

* 본 물건은 전용면적 45.52㎡로, 비교 사례 대비 면적이 작고 건물 신축연도가 2008년으로 비교적 오래되었습니다.

* 현재 감정가(188,000,000원)는 최근 신축 다세대주택의 매매 시세(약 3억원 이상) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

* 주변 시세 분석 (전월세)

* 제공된 JSON 정보는 주로 매매 정보로 해석됩니다.

* 임차인 정보상 보증금 187,500,000원, 차임 0원인 점은 특이사항으로 기록됩니다.

5. 생활정보

* 주거 편의 시설

* 인근에 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육 시설

* 신원중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 교육시설이 있음을 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격 및 용도에 따라 추가 확인이 필요합니다.

* 공항 소음 영향권 및 군사시설 보호구역 등에 해당되어 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 명도 리스크

* 등기부상 임차인은 대항력이 없으며, 특별 매각 조건 및 등기 말소 예정으로 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2008년 사용 승인된 건물입니다.

* 감정가는 188,000,000원으로, 주변 신축 다세대주택의 매매 시세 대비 매우 낮게 책정되어 있습니다.

* 권리상 인수할 부담이 없고 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 건물 노후도 및 면적, 토지거래허가구역 등 행정적 제한 사항을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로, 시세 차익 기대 가능성이 높습니다.

* 권리 분석상 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하며, 임차인 인수 부담이 없습니다.

* 주거지대 입지: 양천구 신월동의 주거지대에 위치하여 안정적인 수요 예상.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 188,000,000원입니다.

* 최근 실거래가(2026년 5월) 기준, 비교적 신축이며 면적이 넓은 유사 물건의 시세는 3억원 이상으로 형성되어 있습니다.

* 건물 노후도(2008년 사용 승인) 및 본건의 전용 면적(45.52㎡)을 감안하여 보수적으로 시장 가치를 추정할 때, 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 예상됩니다.

* 현재 감정가가 현저히 낮으므로, 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 주의: 상기 입찰가는 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 확인 및 권리 관계 재확인이 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.