나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12355 [1] 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제107동 제3층 제7302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 '수궁동 주민센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 서 제반 주위환경이 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 1호선 '오류동역' 등 이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상 6층 건물 내 제3층 제7302호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현황 '다세대주택'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비, CCTV설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 남측 하향의 완경사를 이루고 있는 3필지 일단의 사다리형 토지로 서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로 및 북측으로 노폭 약 8m 내외의 계단도로와 각각 접하 고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 ~ 3 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥 탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12355 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 292 로제트힐 제107동 제3층 제7302호

용도: 다세대주택

감정가: 320,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.07㎡ (약 13.63평)

토지지분: 45.07325㎡ (약 13.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.20㎡ (약 15.19평)

건물지분: 50.2㎡ (약 15.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축물대장상 '로제트힐'은 총 8개동, 117세대로 구성되어 있으며, 2016년 7월 사용승인을 받았습니다. 본 물건이 속한 107동은 철근콘크리트구조로, 지상 6층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 전유부상의 면적은 50.20㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 궁동에 소재한 '수궁동 주민센터' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한 지하철 1호선 '오류동역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 북측으로는 노폭 약 8m 내외의 계단 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할) 및 과밀억제권역에 해당합니다. 추가적으로, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 안산세무서장의 압류(2022.02.08.)입니다. 본 건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

주의사항으로 '별도등기 있음'으로 기재되어 있으며, 이는 대지권의 목적인 토지에 대한 지상권 설정등기(을구 1번)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박영수)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-21

확정일자: 2020-11-30

배당신고일자: 2023-01-02

대항력: 없음 (비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각)

* 임차인: 최주현

보증금: 500,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2023-10-17

대항력: 없음 (비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

3.3. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최주현의 보증금은 500,000원으로 명시되어 인수 보증금 합계에 포함되지 않았습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지에 대한 을구 1번 지상권 설정등기 (매수인이 인수)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 궁동 207-57번지 "서원비발디빌"(67.43㎡) 22,000만원 (약 326만원/㎡)

* 2026년 3월, 궁동 170-4번지 "퀸즈팰리스"(45.47㎡) 28,000만원 (약 616만원/㎡)

* 2026년 3월, 궁동 211-6번지 "유펄스빌"(53.03㎡) 30,600만원 (약 577만원/㎡)

본 물건의 전용면적은 50.20㎡ (약 15.19평)으로, 가장 유사한 면적대의 거래 사례는 45.47㎡의 "퀸즈팰리스" (28,000만원)와 53.03㎡의 "유펄스빌" (30,600만원)입니다. 이를 고려할 때, 본 건의 현재 시장 시세는 약 28,000만원에서 31,000만원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 32,000,000원으로, 시장 시세와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 내부 마감은 인테리어 등으로 시공되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방 설비, 승강기, 소화 설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

단지 인근에 '수궁동 주민센터'가 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다. 다만, 일부 지역 주민들은 문화 편의시설 부족을 지적하기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 인수

본 물건에는 '별도등기'가 존재하며, 특히 대지권의 목적인 토지에 설정된 지상권 설정등기(을구 1번)는 매각으로 소멸되지 않아 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생이나 권리 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 복잡한 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG와의 복잡한 채권 관계를 내포할 수 있으므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 임차인 관련 사항

임차인 최주현의 경우 대항력은 없으나, 보증금 및 차임에 대한 구체적인 정보가 명확하지 않습니다. 비록 대항력이 없더라도, 잠재적인 분쟁 소지가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 궁동에 위치한 다세대주택으로, 2016년 준공되어 비교적 신축에 가까운 연식을 가지고 있습니다. 지하철 1호선 오류동역이 인접해 있고 주변에 편의시설이 있어 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 그러나 말소되지 않는 지상권 등기를 인수해야 하는 점, HUG 관련 복잡한 매각 조건, 임차인 관련 확인 필요 사항 등은 주요 리스크 요인입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 시장 가격 대비 합리적인 취득 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2016년 준공)으로 건물 상태 양호 기대.

* 지하철 1호선 오류동역 인접으로 우수한 교통 접근성.

* 주변 시세 대비 감정가 수준이 합리적이어서 시세 차익 기대 가능.

* 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요 예상.

9. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

주변 시세 범위: 약 280,000,000원 ~ 310,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 별도등기(지상권) 인수, HUG 관련 복잡한 조건 등 여러 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 따라서 감정가격을 상회하는 공격적인 입찰보다는, 시장 시세 범위 내에서 인수해야 할 지상권 등 관련 비용 및 기타 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

추천 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 권리관계에 대한 심층적인 재분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.