나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12472 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근(화곡동 24-144)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 근거리에 지하철역(5호선: 화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층, 지상9층(사용승인 2021년 05월 04일) 내 제5층 제502호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 4미터, 남서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역 (2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12472 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제502호

용도: 오피스텔

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

토지지분: 7.31㎡ (약 2.21평)

건물면적 (전용면적): 29.63㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층, 지상9층

사용승인일: 2021년 05월 04일

총 연면적: 1521.38㎡ (약 460.19평)

건축면적: 164.09㎡ (약 49.64평)

총 세대수: 40호 (집합건물)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 수협은행의 가압류 (등기부 갑2, 접수 2024-01-05)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 인천지방법원 2023카단111564 가압류, 서울남부지방법원 2025타경12472 강제경매, 서울서부지방법원 2025카단54742 가압류)

3.2. 인수되는 권리

본 건은 특별매각조건으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, "지상권개요: " 항목이 비어있으나, 일반적으로 오피스텔에서 지상권 설정은 드뭅니다.)

3.3. 임차인 현황

- 임차인: 정서영

보증금: 2,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2023-11-02

확정일자: 2023-10-12

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 있음

비고: 정 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 해당 보증금(200만원)은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

- 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 이경진)

보증금: 243,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-06-18

확정일자: 2021-05-25

배당신고일자: 2023-07-04

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)이 존재하나, 말소 대상입니다. 특이사항 및 주의사항에 명시된 'HUG 인수조건 변경', '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각' 문구로 보아, 본 임차인의 보증금 2.43억원은 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액

총 1,838,444,707원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발한 곳입니다. "서울화곡초등학교"가 인근에 있어 학군 수요도 존재합니다.

4.2. 주변 시설

* 교육시설: 서울화곡초등학교, 등원중학교, 강서공고, 마포고 등

* 상업시설: 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이 등 근린 상가 및 편의시설 다수 소재.

* 공공시설: 인근 지역에 공공 시설이나 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색되지 않았습니다. (쓰레기 소각장, 하수처리장 등 혐오시설은 마포구 등 다른 지역에서 이슈가 되고 있으나, 본건 소재지에서는 관련 정보가 확인되지 않습니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 생활: 초등학교, 마트, 병원, 상가 등이 인접해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 200만원은 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서의 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다. 이는 향후 건물 신축이나 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축급 오피스텔로, 서울 강서구 화곡동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있는 위치에 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 매각조건 및 잔금 납부 후 명도 절차 진행 시 고려해야 할 사항이 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 채권자의 포기 조건으로 인해 선순위 임차인의 대항력 없는 보증금 2.43억원은 인수하지 않는 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 200만원은 인수 부담이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2021년 준공) 오피스텔로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 지하철 5호선 화곡역 역세권(근거리)으로 교통 편리성 우수.

* 서울화곡초등학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성 확보.

* 주변 시세 대비 합리적인 낙찰가를 통해 시세차익 또는 임대수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 264,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 서경홈타운 오피스텔 경매 진행 사례를 보면 10평~12평(전용 7~9평) 물건들의 입찰가가 약 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 형성되고 있습니다.

본건의 건물 면적이 29.63㎡(약 8.96평)이므로, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 경매 낙찰가 추이를 고려했을 때, 인수되는 보증금(200만원)을 제외한 실질적인 취득 비용을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인 정 의 보증금 200만원을 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 또는 그 이하 수준인 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 참고: 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 분석의 재확인, 유사 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.