나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12539 [1] 서울특별시 양천구 목동 713-1 제2층 제202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등마초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 지상7층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일: 2018-7-26) 외벽: 돌붙임 및 모르타르위페인팅 마감 등 창호: 알루미늄 및 PVC새시

이용상태

오피스텔(거실겸주방, 화장실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로 및 북측으로 중로의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.),건축선

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12539 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 713-1 제2층 제202호

용도: 오피스텔

감정가: 438,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

사용승인일: 2018년 7월 26일

1.2. 권리관계

등기부상 말소기준권리: 양천구 압류 (갑3, 2024-01-30)

선순위 임차인: 이 (을3, 주택임차권)

보증금: 338,000,000원

전입일자: 2022년 10월 26일

확정일자: 2022년 9월 30일

대항력: 있음

주의: 임차인의 보증금 338,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

기타 권리: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "등마초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

서측으로는 광대로, 북측으로는 중로의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 상권분석

본건은 "등마초등학교" 인근에 위치하여 학군 및 주거 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 매매 JSON 정보 분석:

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분석: 2018년 준공된 전용면적 59.88㎡ (약 18.11평) 오피스텔이 2025년 12월 16일에 334,950,000원(33,495만원)에 직거래된 사례가 있습니다. 이 거래는 본건과 동일 건물(713-1번지)이며, 3층에 해당합니다. 본건은 2층이므로 층별 시세 차이를 고려해야 합니다.

4. 생활정보

* 주변 학군: 등마초등학교, 양천중학교, 양천고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 목동 로데오거리, 현대백화점, 이마트 등 주요 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 공원 및 녹지: 양천공원 등 근린공원이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 씨의 보증금 338,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 최근 매매 사례가 334,950,000원인 점을 고려할 때, 낙찰 금액에 따라 상당한 손실을 야기할 수 있습니다.

* 채무 규모: 경매 신청 채권자의 채무액(한국주택금융공사 358,716,116원) 및 임차인 보증금(338,000,000원) 등을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법규 제한이 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 목동의 준신축급 오피스텔로, 위치 및 주변 환경은 양호합니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 338,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담입니다.

최근 유사 거래 사례(334,950,000원)와 비교했을 때, 인수해야 할 보증금이 더 높다는 점은 투자 수익성에 심각한 부정적 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 총 지불 금액이 시장 가치를 초과하지 않도록 철저한 분석이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 목동 지역의 안정적 수요: 목동 지역의 주거 및 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 준신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태가 비교적 양호하여 즉시 활용이 가능합니다.

* 시세 대비 높은 인수 보증금: 이는 단점이지만, 역으로 이를 감안한 매우 낮은 입찰가를 통해 잠재적 수익을 모색할 수도 있습니다. (매우 높은 위험 감수 필요)

8. 예상 입찰가

현 시세기준으로 예상 입찰가를 산정하기 위해, 제공된 최근 매매 JSON 정보를 활용합니다.

JSON 데이터의 매매가(dealAmount)는 33,495만원(334,950,000원)입니다.

예상 입찰가 산정 규칙: 예상 입찰가 = 시장 가치 - 인수 보증금

계산:

시장 가치 (JSON 매매가): 334,950,000원

인수 보증금: 338,000,000원

예상 입찰가 = 334,950,000원 - 338,000,000원 = -3,050,000원

분석:

계산 결과 예상 입찰가가 음수(-)로 산정되었습니다. 이는 현재 파악된 시장 가치(334,950,000원)보다 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금(338,000,000원)이 더 높다는 것을 의미합니다. 따라서, 현재 시장 정보를 기준으로 볼 때, 어떤 긍정적인 금액으로 입찰하더라도 낙찰자는 손실을 보게 될 가능성이 매우 높습니다.

추가 고려사항:

만약 감정가(438,000,000원)를 시장 가치 기준으로 삼는다면, 예상 입찰가는 438,000,000원 - 338,000,000원 = 100,000,000원(1억원)이 됩니다. 그러나 이는 JSON에 제시된 최근 매매 사례보다 높은 금액입니다.

결론:

제시된 시장 데이터를 바탕으로 할 때, 수익을 기대하며 입찰하기는 매우 어렵습니다.

그럼에도 불구하고 최소한의 입찰을 고려한다면, 매우 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 0원 ~ 1,000,000원 (매우 신중하게 접근해야 하며, 수익을 기대하기 어려운 상황입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.