나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제2층 제205호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12396 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제2층 제205호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경12396
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로7길 57 아녜스타워4, 제2층 제205호
• 용도: 근린상가

서울남부지방법원 경매3계 2025타경12396 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로7길 57 아녜스타워4, 제2층 제205호 | 감정가: 64,000,000원 | 최저가: 51,200,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경12396 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12396 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 914-37 아녜스타워4 제2층 제205호

용도: 공부상 근린생활시설 (사무소), 현황 주거용 추정

감정가: 64,000,000 원

토지면적: 3.97㎡ (약 1.20평)

건물면적: 12.13㎡ (약 3.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2012년 06월 27일

1.2. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 '까치산역'에서 남서측으로 약 300m 거리에 있습니다. '신월초등학교'에서는 북동측으로 약 400m 지점에 위치하여 교통 및 교육 접근성이 양호합니다. 본건 주위로는 도시형생활주택, 원룸형아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 '곰달래로' 간선도로까지는 약 130m 거리입니다. 주변에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 도보 거리에 있어 생활이 편리한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄로 매각 대상이며, 현재 명시된 특별한 인수 대상 권리 정보는 제공되지 않았습니다. 경매 물건의 특성상 현장 조사를 통해 실제 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.4. 상권 분석

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 다수의 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 까치산역 인근으로 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 곰달래로와 인접해 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설과 주거시설이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 기본적인 상권은 형성되어 있다고 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 14층 건물 중 제2층 제205호이며, 2012년 6월 27일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재로 마감되었고, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 위생, 난방, 승강기, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상으로는 근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현황 조사를 통해 주거용으로 이용되고 있는 것으로 파악되었습니다. (주변 거주자 의견에 따르면, 건물 노후화로 인한 방음 및 단열 성능 저하 가능성이 제기되기도 합니다.)

1.6. 잠재적 리스크

* 주거용 추정: 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 합법적인 거주나 재건축, 리모델링 시 문제가 될 수 있으며, 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

* 위반건축물 이력: 과거(2012.11.30) 사무소를 주거용으로 무단 용도 변경하여 위반건축물로 표기되었던 이력이 있으나, 2013.06.18 자로 자진 시정되어 표기가 해제된 것으로 확인되었습니다. 이러한 이력은 향후 건물 관리나 거래 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 내부확인 불가: 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요하며, 이로 인한 추가적인 수리비나 관리비 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화에 따른 유지보수 필요성: 2012년 사용승인된 건물로, 일부 오래된 건물에서 나타나는 방음 및 단열 성능 저하와 같은 유지보수 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제 사항이 적용됩니다. 이는 향후 건축이나 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 소형 근린생활시설(현재 주거용 추정) 경매 물건입니다. 교통이 편리하고 주변 주거 환경이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 우수합니다. 감정가는 6,400만 원으로 비교적 낮은 편이나, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 과거 위반건축물 이력, 내부 확인 불가, 건물 노후화 가능성 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면 소액 투자를 고려해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능: 비교적 낮은 감정가로 소액으로 투자를 시작할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역: 주변에 다수의 주거시설이 밀집해 있어 근린생활시설로서의 잠재적 수요가 있습니다.

* 추가 확인 필요: 내부 상태, 정확한 용도, 법규 준수 여부, 건물 노후도 등 추가적인 확인을 통해 리스크를 최소화하고 투자 가치를 극대화할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계