나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12616 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 475-19 그레이스빌 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제504호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 화장실1, 거실1 등)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외 북측으로 노폭 약 3m 내의의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 475-19에 위치한 그레이스빌 제5층 제504호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12616 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 346,000,000원입니다.

토지 면적은 20.59㎡ (약 6.23평)이며, 건물 면적은 26.83㎡ (약 8.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신정고등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측으로 노폭 약 5m, 북측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 공항시설보호구역, 교육환경 보호구역(상대보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적으로 국내 거주자에게는 해당 사항이 적을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 압류(영등포세무서장, 2023-06-01)로 판단됩니다.

기록된 등기부등본 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되었으나, 이들 대부분이 말소될 예정이거나 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.

특히, 임차인으로 주택도시보증공사(유병규)가 보증금 329,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 해당 임차인은 매수인에 대한 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

또한, 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서, 본 건 매수 시 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담될 만한 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 주변에 다양한 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2019년식, 19.98㎡)의 다세대주택이 216,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 경우 약 108만원/㎡의 가격으로 거래되었습니다.

본 건 그레이스빌은 2022년 사용승인된 건물로, 위 사례보다 신축이므로 더 높은 시세 적용이 가능할 것으로 보입니다.

이를 바탕으로 본 건의 전용면적 26.83㎡에 적용하면, 약 29,000만원 이상의 시세 형성 가능성이 있습니다.

다만, 제공된 다른 사례(1986년식, 2002년식)는 연식 차이로 인해 시세 편차가 큰 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울신정고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다세대주택이 밀집해 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보이며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 주차장 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공항 인접성: 본 물건은 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 속해 있어, 김포공항의 항공기 소음이나 비행 경로에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 또한, 군사시설 보호법에 따른 고도 제한 등이 적용될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 있으므로, 관련 법규 준수가 요구될 수 있습니다. 특히 지정된 기간의 토지거래계약 허가구역에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 감정평가액(346,000,000원)이 외부에서 분석한 유사 신축 건물의 시세(약 290,000,000원)보다 높게 책정되었습니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 본 건물의 개별적 가치 평가가 반영되었을 수 있으나, 입찰 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인) 도시형생활주택으로, 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 관계가 장점입니다.

주변의 교육 시설 및 편의 시설 접근성이 무난하며, 주택으로서 기본적인 생활 여건을 갖추고 있습니다.

다만, 공항 인근 지역으로서 소음 등 환경적 요인과 토지이용계획상의 제한 사항을 충분히 인지하고 투자 결정을 해야 합니다.

감정평가액과 최근 거래된 유사 건물의 시세 간의 괴리가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 시세 조사를 통해 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전: 매수 시 인수할 임차보증금 및 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인이 완료된 건물로, 상대적으로 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 서울시 내 투자: 서울이라는 입지적 장점을 바탕으로 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* HUG 관련 조건: 주택도시보증공사와의 명확한 계약 조건으로 인해 권리관계가 깔끔하게 정리될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 346,000,000원입니다.

제공된 주변 최근 매매 정보 중 가장 유사한 연식(2019년식)의 다세대주택(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(2022년식, 26.83㎡)의 시장 가치는 보수적으로 산정 시 약 290,000,000원에서 320,000,000원 사이로 예상해 볼 수 있습니다.

또한, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금액이 329,000,000원이었던 점은 당시 시세가 상당했음을 시사합니다.

감정평가액과 시장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 325,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정평가액보다는 낮으면서도 최근 거래 사례 및 HUG 보증금액을 감안한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.