나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12577 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.10.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '5호선 까치산역 4번출구' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 밀집지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 2,5호선 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2021-09-16) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 완경사지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 340,000,000원)

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12577 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 346-117 으뜸캐슬2차 제3층 제303호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2021년 09월 16일 (사용승인일)

감정가: 345,000,000원

건물면적: 27.31㎡ (약 8.25평)

토지면적: 20.55㎡ (약 6.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 5호선 까치산역 4번 출구에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위는 다세대주택이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 2, 5호선 까치산역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

본건 건물은 북측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 갑5 압류(강서세무서장, 2023-03-24)입니다.

이하 등기부상의 권리 관계를 요약하면 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (노성철 외 1인)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (노성철 외 1인)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (손재현, 말소)

* 을1: 주택임차권 (강해인, 340,000,000원, 2023-08-03 말소 예정)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원)

* 갑7: 압류 (보령세무서장)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 340,000,000원, 사건번호 2025타경12577)

주택임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (강해인)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2023-08-03

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각 진행됩니다.

본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 1,360,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '으뜸캐슬2차'라는 명칭의 집합건물로, 2021년 9월 16일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다.

건물의 전용면적은 27.31㎡ (약 8.25평)입니다.

주변 부동산 시세 분석을 위해 최근 거래 정보를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2019년식, 전용면적 19.98㎡, 4층 건물(주택명: 더원, 지번: 366-36)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 10,810,810원/㎡입니다.

* 1986년식, 전용면적 37.44㎡, 2층 건물(주택명: (504-114), 지번: 504-114)이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 4,006,410원/㎡입니다. (건축 연도 차이가 크므로 직접 비교는 어렵습니다.)

* 2002년식, 전용면적 37.56㎡, 3층 건물(주택명: 시원그린빌, 지번: 1014-11)이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 4,259,850원/㎡입니다. (건축 연도 차이가 크므로 직접 비교는 어렵습니다.)

종합적으로 볼 때, 본 물건은 2021년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 비교적 최근에 거래된 2019년식 '더원'의 면적당 가격(약 10,810,810원/㎡)과 본 물건의 감정가(345,000,000원 / 27.31㎡ = 약 12,632,735원/㎡)를 비교하면, 본 물건의 신축 연도와 면적을 고려했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 실거래 사례가 많지 않고 표본이 제한적이므로 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 그 중 3층에 해당하는 303호입니다.

현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다.

건물에는 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비가 갖춰져 있으며, 승강기, CCTV, 주차장 등도 구비되어 있습니다.

반경 내에 지하철 5호선 까치산역이 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 주택임차권이 등기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각되므로 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, HUG의 대규모 채권액이 등기되어 있어 채권 회수 과정 및 관련 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 본건은 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 항공 관련 규제 지역에 포함되어 있어 건축 및 이용에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다. 이에 대한 세부적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.

또한, 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31). 이 기간 내에 거래 시 외국인 등 특정 거래 대상자에게는 거래 허가가 필요할 수 있으므로, 매수인의 자격에 따라 해당 규정을 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2021년 준공의 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 지하철역과 인접한 역세권 입지를 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 양호하다고 판단됩니다.

권리 관계는 복잡한 편이나, 주택임차인의 대항력 부재 및 HUG와의 조건부 매각으로 인해 인수되는 임차보증금은 없는 상황입니다.

감정가는 주변의 신축 건물 시세를 반영하여 적정하게 산정된 것으로 보이나, 최근 거래 사례가 많지 않아 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

다만, 항공 관련 규제 지역 및 토지거래허가구역에 해당한다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 대중교통 이용 편리.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담 적음.

* 권리상 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금 부담이 없음.

* 성장 잠재력: 지역 개발 가능성 및 주거 선호도 상승에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 345,000,000원입니다.

비교 사례 분석 결과, 유사 연식 및 면적의 '더원' (2019년식, 19.98㎡)이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되어 면적당 약 10,810,810원의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본 건의 전용면적 27.31㎡에 적용하면 약 295,247,730원의 가치가 추정됩니다.

하지만 본 건은 2021년식으로 '더원'보다 신축이며, 전용면적 또한 더 크므로 감정가(약 12,632,735원/㎡)는 신축 프리미엄과 면적을 반영한 합리적인 수준으로 보입니다.

종합적인 시세 및 입찰 경쟁률, 경매 진행 상황(최저매각가격 등)을 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 300,000,000원에서 345,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

최초 입찰 시 최저매각가격(감정가의 70~80% 수준으로 시작될 수 있음) 이하로 입찰할 경우 유찰될 가능성이 있으며, 경쟁이 치열할 경우 감정가를 초과하는 입찰가가 나올 수도 있습니다. 따라서, 입찰 전 반드시 최신 시세와 법원의 경매 정보를 면밀히 확인하고 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.