나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12612 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(2·5호선 까치산 역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건내 제2층 제204호로서, (사용승인일: 2021.06.07) 외벽: 벽돌 및 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 4m, 3m 내외의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 233-21, 233-22 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06 -12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12612 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건소재지

서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제204호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 감정가

255,000,000원

1.6. 면적

토지면적: 21.17㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.169㎡ (약 6.40평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

건물지분: 29.56㎡ (약 8.94평)

1.7. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재, 공동담보 물건.

특별매각조건: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월IC" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 2·5호선 까치산역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 4m, 3m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 건물의 등기부등본 상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (이덕재 외 1명, 2021-06-17)

- 공유자전원지분전부이전 (이현주, 2021-11-19, 매매)

- 주택임차권 (최명한, 265,000,000원, 2021-07-26 확정, 2021-09-13 전입, 2023-10-04 배당신고, 말소 예정) - 말소기준권리

- 강제경매 (주택도시보증공사, 265,000,000원, 2025-10-15) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

본건에는 총 3명의 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있습니다. 이들의 정확한 권리관계 및 승계 여부는 추가 확인이 필요하며, 매각조건에 따라 대항력 포기가 전제되어 있습니다.

* 임차인: E S

전입일자: 2025-09-09

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함된 임차인입니다.

* 임차인: O I

전입일자: 2025-04-25

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함된 임차인입니다.

* 임차인: T N

전입일자: 2025-04-25

보증금: 0원, 차임: 0원

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 포함된 임차인입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (최명한)

전입일자: 2021-09-13

보증금: 265,000,000원

대항력: 없음

비고: 말소기준권리로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특별 매각조건 상세

주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 보증금 관련 위험이 매수인에게 인수되지 않도록 하는 장치로 해석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 서울특별시 양천구 신월동 일대는 주거지역으로, 인근에 다세대주택, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. "신월IC" 인근으로 교통 및 물류의 이점을 가질 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 지도 정보 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 및 상업 시설, 녹지 공간(공원) 등이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

- 건물명: 대흥미소가

- 사용승인일: 2021년 06월 07일 (신축 건물)

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제204호

- 외벽: 벽돌 및 석재붙임 마감

- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

- 창호: 샷시 창호

- 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 완비

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 지구단위계획구역

- 가축사육제한구역

- 건축허가·착공제한지역 (2025-06-12)

- 공항소음방지 및 소음대책지역 (제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 3명이 존재합니다. 비록 특별매각조건에 따라 매수인에게 대항력 포기를 요구하고 있으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 원활히 이행되는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

건축허가·착공제한지역, 공항 관련 구역, 다수의 토지거래계약 허가구역 지정 등은 향후 재건축, 증축 또는 토지 거래 시 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설도 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 복잡한 특별 매각 조건, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 강제경매이며, 특별 매각 조건에 따라 임차인 관련 위험이 완화될 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 역세권 (까치산역 근접), 교통 편리

* 주거 선호 지역 내 위치, 생활 인프라 양호

* 특별 매각 조건으로 임차인 관련 위험 해소 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원입니다. 주변 유사 신축 건물의 시세 비교 시, 본건의 면적(29.56㎡) 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 공급이 적은 소형 신축 빌라임을 감안해야 합니다. 특별 매각 조건으로 인해 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

본건의 대항력 있는 임차인 관련 리스크 해소 여부, 그리고 시장 상황 및 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준에서 약간의 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

추천 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.