나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12608 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철5호선 '까치산 역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 내 제5층 제505호로서, (사용승인일: 2021-04-21) 외 벽 : 외장석재붙임 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 가장형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<화곡동 925-15> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항 제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) <화곡동 925-16> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에따른 도로(도로일부포함) <화곡동 925-28, 925-29 공히> 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국 인 등.용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12608 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제5층 제505호

건물명: 리치아파트 105동

층수: 지상 5층 (건물 총 13층)

사용승인일: 2021년 04월 21일

1.3. 용도 및 건물 정보

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축면적: 240.62㎡ (약 72.79평)

연면적: 2329.05㎡ (약 704.72평)

건폐율: 51.63%

용적률: 449.33%

1.4. 면적 및 토지 정보

전용면적 (건물면적): 23.58㎡ (약 7.13평)

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

토지지분: 8.0498㎡ (약 2.43평)

1.5. 감정가

감정가: 228,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동 주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 5호선 '까치산 역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

본건은 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최지원)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 08월 19일

확정일자: 2021년 08월 06일

배당신고일자: 2023년 08월 29일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023년 08월 14일 접수)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 주택임차권 (최지원, 말소 예정)

* 주택도시보증공사의 가압류 (말소 예정)

* 주택도시보증공사의 강제경매 (말소 예정)

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들이 모두 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사미림종합건설 (2021-04-23)

* 소유권이전: 문지우 (2021-08-19)

* 압류: 영등포세무서장 (2023-08-14, 말소기준권리)

* 주택임차권: 최지원 (2023-08-29, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-10-17, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-17, 말소)

등기부채권 총액: 1,268,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 나타나는 상권입니다. 이는 잠재적인 임차 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 위치하여 식당, 편의점, 은행 등 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 까치산역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 특수매각조건

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 강제경매이며, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 대항력 포기 조건으로 매각이 진행되므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 그러나 해당 조건부 매각 사항에 대한 정확한 이해와 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 지역적 규제

본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(외국인 등, 아파트 용도 관련) 향후 거래 시 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 신축 건물 관리

건축물 사용승인일이 2021년으로 비교적 최신 건물이나, 향후 건물 연식에 따른 유지보수 및 관리 상태에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 상태이며, HUG 관련 특수 조건이 있으나 이는 인수 보증금이 없다는 점에서 오히려 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 공항 관련 지구 지정 등 지역적 규제 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 지하철 5호선 까치산역 인근의 우수한 교통망으로 높은 임차 수요가 기대됩니다.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 투자 비용 산출이 가능합니다.

* HUG 조건부 매각으로 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 228,000,000원.

본 물건과 유사한 면적(전용 23.58㎡)의 오피스텔이 현재 시장에서 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이로 매물 등록되어 있습니다.

인수되는 보증금이 없으며, 권리상 특이사항이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 약 225,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재까지의 정보만을 바탕으로 한 제안이며, 실제 현장 조사 및 최근 실거래가, 유찰 횟수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.