나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12572 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 지하철 2·5호선 "까치산역"에서 남서측으로 직선거리 약 900m, "신월어린이공원"에서 북서측으로 직선거리 약 120m 지점에 위치함.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능하며, 지하철역(2·5호선, 까치산역)으로부터 약 900m 거리이고, 대중교통 수단을 이용할 수 있는 도로("곰달래로")까지 약 200m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제4층 제401호로서,(사용승인일 : 2021.06.07.) 외벽 : 치장 벽돌쌓기 마감 등, 창호 : 이중새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가) : 다세대주택(방2, 거실, 주방, 발코니, 욕실겸화장실 등) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(개별난방, 도시가스보일러 등), 승강기설비(승객용, 12인승, 900kg), 소방설비(화재탐지설비 및 스프링클러 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 자루형 토지로서 집합건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로(막다른 도로)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역(2025-10-13),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>,제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 신월동 233-21번지에 위치한 '대흥미소가' 제4층 제401호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12572 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 230,000,000원입니다.

토지 면적은 21.17㎡ (약 6.40평)이며, 건물 면적은 29.56㎡ (약 8.94평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건축물 사용승인일은 2021년 6월 7일로 신축에 가까운 건물입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 2·5호선 '까치산역'에서 남서측으로 직선거리 약 900m, '신월어린이공원'에서 북서측으로 직선거리 약 120m 지점에 위치합니다.

차량 접근 및 진출입이 용이하며, 지하철역에서 약 900m, 주요 도로인 '곰달래로'까지 약 200m 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인근 지역은 주로 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 10월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

소유권은 이덕재 외 1명에게 있으며, 2021년 6월 17일 소유권 보존 등기되었습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사 (박 ): 2021년 7월 14일 전입, 2021년 6월 23일 확정일자를 받았으며, 보증금 270,000,000원, 차임 0원입니다. 등기부 상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 대상입니다. 대항력은 없습니다.

* 이지향: 2025년 5월 23일 전입. 보증금 0원, 차임 0원. 대항력이 있습니다.

주의: 이지향 임차인은 대항력이 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 권리관계 및 거주 목적에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 다만, 본 건은 특별매각조건으로 인해 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건에 따라 매수인에게는 보증금 인수 부담이 없습니다.

등기부상 총 채권액은 270,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 신월동 지역은 서울 서남권의 주거 지역으로, 다세대 및 연립 주택이 밀집해 있습니다.

인근에 신월어린이공원이 있어 생활 환경이 비교적 쾌적합니다.

지하철역 및 버스 정류장이 가까워 교통 편의성이 우수합니다.

구체적인 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있으나, 주거지의 기본 편의시설은 확보 가능한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로, 지상 5층 중 4층에 해당합니다.

건물 내부 이용 상태는 다세대주택으로 방 2개, 거실, 주방, 발코니, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

설비로는 기본적인 위생 설비, 개별난방(도시가스), 12인승 승강기, 화재탐지 및 스프링클러 등의 소방 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 면적은 21.17㎡ (약 6.40평), 건물 면적은 29.56㎡ (약 8.94평)입니다.

혐오시설 관련 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(이지향)의 존재는 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 지연을 야기할 수 있습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 보증금 인수 부담은 없습니다.

토지이용계획상 '제2종일반주거지역(7층 이하)', '지구단위계획구역', '건축허가·착공제한지역', '공항소음 방지 및 소음대책지역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건물 신축, 증축 또는 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 사항은 매각 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 현재 정보로는 특별한 문제가 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 물리적 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

감정가 2.3억원 대비 시세 분석 결과, 주변 유사 물건의 매매가와 비교 시 잠재적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 특별매각조건으로 보증금 인수 부담은 없다는 점이 가장 큰 특징입니다.

다만, '이지향' 임차인의 보증금 및 차임 '0원' 기재와 전입일자(2025년 5월 23일)가 강제경매개시결정일(2025년 10월 14일) 이후임에도 대항력 보유로 기재된 점은 일반적인 경매 절차와 다소 상이하여, 명도 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년식 건물로 관리 상태 및 상품성이 뛰어날 것으로 예상됩니다.

합리적인 감정가: 주변 시세와 비교 시, 특히 신축 연식을 고려하면 감정가가 적정하거나 낮게 책정된 가능성이 있습니다.

보증금 인수 부담 없음: 특별매각조건에 따라 임차인 보증금 인수 문제가 없어 실질적인 인수 금액 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과 (2026년 5월 기준):

- 신월동 523-26 (2017년식, 52.41㎡): 302,000,000원 (약 1911만원/평)

- 신월동 9-3 (2019년식, 55.56㎡): 329,000,000원 (약 1958만원/평)

본건은 29.56㎡ (약 8.94평) 면적에 2021년식으로, 최근 거래된 유사 건물보다 면적은 작지만 연식은 더 최신입니다.

최근 거래가격을 기준으로 평당 가격을 적용하면 약 1.7억원 ~ 1.87억원의 시세가 추정됩니다.

감정가 2.3억원은 이 시세 추정치보다 높으나, 최신 연식이라는 점과 건물의 희소성을 고려하면 감정가가 시세를 반영하고 있을 가능성도 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인(이지향)의 존재 및 명도 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

특별매각조건으로 인해 보증금 인수 부담은 없으므로, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 결정하되 명도에 소요될 시간과 비용을 감안해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

최종 제안 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.