나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12582 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제5층 제509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2021년 11월 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상11층건내 제5층 제509호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(후첨 '내부구조도' 참고)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 및 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, "업무시설" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12582 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제5층 제509호

용도: 오피스텔

감정가: 204,000,000원

토지면적: 5.30㎡ (약 1.60평)

토지지분: 5.3㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

건물지분: 18.27㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

1.2. 기본 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일자: 2021년 11월 사용승인

총 층수: 11층 중 제5층 제509호

내부 이용 상태: 오피스텔로 이용중

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진·출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로 접근성

동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심)에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에관한허가구역으로 지정된 기간이 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약 결과, 소유권보존 등기(2021.12.03.) 이후 공유자전원지분전부이전(2022.03.10.)이 있었습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.19.)이며, 채권총액은 1,217,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(황지유)

보증금: 197,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022.03.14

확정일자: 2022.03.20

배당신고일자: 2023.08.02

대항력: 없음

임차인 황 의 경우, 대항력은 없으며 보증금은 197,000,000원입니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매각으로 인해 해당 임차인의 보증금 반환청구권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 특별 매각 조건

주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

HUG 인수조건 변경에 따라, 매수인에게 임차인 보증금 관련 대항력이 인정되지 않습니다.

3.4. 권리 분석 요약

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건에 따라, 매각으로 인해 등기부상 권리 대부분(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)이 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

신영메트로시티는 2021년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

4.2. 주변 시설

인근에 "시흥1동주민센터"가 있습니다.

주변 상권은 복합적인 용도의 시설들이 혼합되어 있습니다.

주변 시설에 대한 추가적인 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인일은 2021년 11월입니다.

내부에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.

창호는 새시 창호입니다.

5.2. 준공 및 건물 상태

2021년 11월에 사용승인되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

건물의 전반적인 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건의 법적 효력 및 명확성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

이러한 조건들이 매각 이후에도 명확히 이행될 수 있는지 법률 전문가와 상의하는 것이 좋습니다.

6.2. 시장 및 기타 리스크

토지이용계획상의 다양한 제한(토지거래허가구역 등)은 향후 재산권 행사에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

건물 면적이 작아 전용률 및 활용도에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 혐오시설 확인

인근 지역에 대한 사전 조사를 실시한 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 오피스텔로, HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리관계가 비교적 명확할 것으로 보입니다.

그러나 해당 조건의 세부 사항과 법적 효력에 대한 철저한 검토가 필수적입니다.

입지 및 주변 환경은 무난한 편이며, 향후 지역 개발 계획 등도 고려해 볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* HUG 관련 조건: 임차인(HUG)의 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있는 잠재적 이점으로 분석됩니다.

* 지역 잠재력: 금천구심 지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 오피스텔로서 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(18.27㎡)의 오피스텔 거래가는 2024년 5월 28일 150,000,000원, 2024년 7월 30일 249,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 204,000,000원입니다.

층수 및 거래 시점에 따라 가격 변동성이 존재하나, 최근 24,900만원의 거래가는 본 건의 현재 시가를 파악하는 데 중요한 참고자료가 됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금을 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건은 임차인(HUG)의 대항력 포기 조건으로 인해 실질적인 인수 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

따라서, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

가장 최근 거래가인 24,900만원과 감정가 204,000,000원을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건에 대한 낙찰을 목표로 한다면, 220,000,000원을 중심으로 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.