나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12505 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 143-6 성재센트리움아파트 제주건축물 제2동 제6층 제605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철5호선 "화곡역" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "화곡역" 이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건 내 제6층 제605호로서, (사용승인일: 2016-01-29) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측 및 남동측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지역특화발전특구<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파 트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파 트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금220,000,000원 임대차계약일자 : 2019년 11월 22일 임차권자 : 서미란

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12505 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 143-6 성재센트리움아파트 제주건축물 제2동 제6층 제605호

용도: 아파트

감정가: 228,000,000원

토지면적: 8.42㎡ (약 2.55평)

토지지분: 8.42㎡ (약 2.55평)

건물면적: 25.47㎡ (약 7.71평) - 전용면적

건물지분: 25.47㎡ (약 7.71평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 01월 29일

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 5호선 '화곡역' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서, 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 건물구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 제6층 제605호이며, 사용승인일은 2016년 1월 29일입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 지역특화발전특구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 그리고 아파트 용도에 대한 허가구역 지정 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지이므로, 해당 기간 내 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

1. 권리현황

말소기준권리는 2021년 11월 12일 접수된 김덕환의 근저당권(채권액 15,000,000원)입니다. 본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인으로 주택도시보증공사(위탁자: 서미란)가 있으며, 보증금 220,000,000원, 전입일자 2019년 12월 23일, 확정일자 2019년 11월 25일입니다. 그러나 본 매각은 'HUG 인수조건 변경' 및 '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건'으로 진행되며, '특별매각조건'에 따라 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원입니다.

3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다.

4. 집합건물 등기부 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 신탁 말소, 근저당, 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리 등기가 존재하였으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (갑12) 주택도시보증공사의 강제경매 등기가 본 사건(2025타경12505)과 관련되어 있습니다.

4. 상권분석

1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로, 상업시설 이용이 편리합니다.

2. 생활 편의시설

지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다. 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 내용은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 주상복합지대의 특성상 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 교육시설: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. (구체적 정보는 제공되지 않음)

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따른 허가 절차를 거쳐야 합니다. (지정 기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 및 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 5호선 화곡역 초역세권에 위치한 아파트입니다. 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 건물 및 토지 일괄 매각 대상입니다. 임차인의 대항력 포기 조건으로 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정과 공항 관련 보호지구로 인한 제한사항은 매수 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 화곡역 역세권 입지로 교통 편의성 우수.

* 최근 연식의 아파트로 주거 환경 쾌적.

* 임차인 대항력 포기 조건으로 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 주상복합지대의 배후수요 및 상권 이용 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 228,000,000원을 기준으로 하되, 현장 조사, 유사 물건의 최근 실거래가, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 감정가를 기준으로 시장 상황에 따라 적정 수준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.