나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12602 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1079-8 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철역 화곡역" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "다세대주택"으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 가까운 토지로서 공부상 "다세대주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서양천 교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12602 (1)

3. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1079-8 제2층 제202호

4. 건물명: (해당 정보 없음)

5. 용도: 다세대주택

6. 감정가: 209,000,000원

7. 토지면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

8. 건물면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

9. 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호

10. 건축연도: 2001년 (사용승인일 2001-08-10 기준)

11. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. 경매구분: 부동산강제경매

13. 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철역 화곡역" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됩니다.

1.1. 2. 교통상황: 본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태: 북동측 및 남서측으로 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리분석 요약: 본건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 12월 10일자 강서구(서울특별시)의 압류입니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하의 것으로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 임차인 현황:

* 임차인: NGUYEN VUTUONG VI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-08

* 대항력: 있음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 매각 관련 특이사항에 따라, 매수인에 대한 대항력 포기 조건이 요구됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 존재하므로 포기 조건 이행 여부 확인이 필수적입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임승채)

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-05

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2023-08-01

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 매각으로 소멸되는 권리입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원으로, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

1.2. 4. 특별매각조건: 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 NGUYEN VUTUONG VI의 대항력 포기 조건이 필수적으로 이행되어야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡역" 남서측에 위치하며, 주변 지역은 다세대주택, 다가구주택 등이 밀집된 주거 지역입니다. 상업 시설과의 연계성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 2. 잠재적 상권 가치: 화곡역 역세권이라는 점은 긍정적 요인이지만, 대규모 상업 지구보다는 지역 기반 상권의 성격이 강할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.4. 2. 편의시설: 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 주변에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 3. 주변 시설:

* 본건은 지하철 5호선 화곡역 남서측 인근에 위치합니다.

* 건축물대장에 따르면 건물의 신주소는 서울특별시 강서구 화곡로26길 20입니다.

* 토지이용계획상 "중요시설물보호지구(공항)"에 포함되어 있어, 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역은 주로 다세대주택, 다가구주택으로 이루어져 있으며, 통상적인 주거 지역의 편의시설(상점, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력 있는 임차인의 권리 포기: NGUYEN VUTUONG VI 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 매각 조건으로 대항력 포기를 요구하고 있습니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 부담(명도 지연, 법적 분쟁 가능성)이 발생할 수 있습니다. 현재 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이 사항이며, 권리 포기 절차의 구체적인 확인이 필요합니다.

1.5. 2. HUG 인수조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 및 인수 조건에 대한 명확한 이해와 절차 준수가 요구됩니다.

1.5. 3. 토지 이용계획 및 제한: 중요시설물보호지구(공항), 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 및 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 분석: 본 물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세 비교 및 권리 분석이 중요합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 권리 포기 조건이 거래 성사에 핵심적인 요소로 작용합니다. 이 조건이 원만히 해결된다면, 상대적으로 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 그러나 조건 미이행 시 리스크를 감수해야 하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 수반되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 화곡역 역세권 입지: 지하철 5호선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동성이 우수합니다.

1.7. 2. HUG 관련 특수 물건: HUG가 채권자이자 인수 조건 관련 주체로 있어, 일반 경매 물건과 다른 특별한 거래 방식이 적용될 수 있으며, 이를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

1.7. 3. 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 면적(약 11.58평)으로, 투자 목적이나 실거주 목적 모두 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 감정가: 209,000,000원

1.8. 2. 최근 매매 시세 (참고):

* 19.98㎡ (2019년식, 최신 건물): 21,600,000원 (약 1081만원/㎡)

* 37.44㎡ (1986년식, 유사 크기): 15,000,000원 (약 401만원/㎡)

* 37.56㎡ (2002년식, 유사 크기): 16,000,000원 (약 426만원/㎡)

1.8. 3. 분석: 본건은 건축년도 약 2001년, 전용면적 약 11.58평(38.29㎡)입니다. 유사한 연식 및 크기의 최근 매매 사례가 15,000만원 ~ 16,000만원 수준입니다. 감정가는 20,900만원으로, 시세 대비 높은 편으로 보입니다. 그러나 HUG 관련 특수 조건으로 인해 시세보다 낮게 낙찰될 가능성도 있습니다. 대항력 있는 임차인의 권리 포기 조건이 명확하게 이행된다는 전제 하에, 보수적으로 접근한다면 시세 수준 또는 감정가 대비 일정 비율(예: 80~90%)에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

1.8. 4. 추정 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

(참고: 예상 입찰가는 시장 상황, 응찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.