나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12594 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예빛감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 본건 인근으로 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제204호로서, (사용승인 : 2022.01.21.) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12594 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제2층 제204호

건물명: 포르테하임2

용도: 도시형생활주택(단지형다세대주택)

사용승인일: 2022년 01월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제204호

감정가: 377,000,000원

1.3. 면적정보

토지면적: 18.57㎡ (약 5.62평)

토지지분: 18.575㎡ (약 5.62평)

건물면적 (전용면적): 29.79㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.79㎡ (약 9.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '월정초등학교' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 주로 다세대 및 연립주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근으로 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 12미터 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리(압류)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: Y *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-16

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사(J )

보증금: 408,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-24

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되며, '임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'이라는 특이사항에 따라 본 경매 절차를 통해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권보존: 이기철 외 1명 (2022-01-25)

* 공유자전원지분전부이전: 임현경 (2022-03-25, 말소)

* 주택임차권: 조은애 (2022-03-02 등기, 408,000,000원, 말소)

* 압류(말소기준권리): 강서구 (2024-08-29)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-14, 408,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 408,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울 강서구 화곡동 일대에 위치하며, 주변이 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 전형적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 인근에 월정초등학교가 위치하고 있으며, 주거지 내에 필요한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

도보 가능한 거리에 월정초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

주변이 주택가로 이루어져 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항)

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상: 2025.8.26.~2026.8.25., 아파트 용도 대상: 2025.10.20.~2026.12.31)

공항 관련 구역 지정 및 특정 기간 동안의 토지거래 허가구역 지정은 향후 재산권 행사나 매각 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 관련

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등은 복잡한 채권 관계를 내포하고 있을 수 있습니다. 비록 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 최종 정산 절차 및 관련 서류에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2022년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 건물 상태 및 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 임차인들의 대항력이 모두 소멸되는 조건으로 매각이 진행되어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 구역 지정 및 특정 기간 동안의 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. HUG와의 조건부 매각은 권리상 부담을 덜어주지만, 관련 절차는 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인되어 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 서울 강서구 화곡동 지역은 지속적인 주거 수요가 있는 곳입니다.

* 권리 관계 명확: 임차인의 대항력이 소멸되어 권리상 인수 부담이 없습니다.

* 편리한 교통: 인근 버스정류장 이용 및 차량 진출입이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 377,000,000원

주변 유사 물건 최근 매매 정보를 분석한 결과,

* 2026년 7월 1일 거래된 19.98㎡ (약 6.04평) 다세대주택 '더원'이 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 35,760,000원 수준입니다.

본건의 전용면적은 29.79㎡ (약 9.01평)이며, 위 시세 적용 시 약 322,000,000원 (9.01평 * 35.76만원/평) 수준으로 추정됩니다.

감정가(377,000,000원, 평당 약 41,840,000원) 대비 주변 시세가 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 80~85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. HUG 관련 조건이 매각의 핵심이므로, 명확한 정산 절차 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 320,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.