나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104069 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜윰 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "(지하철1,6호선) 동묘앞역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설 및 근린시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "(지하철1,6호선) 동묘앞역"이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하2층/지상11층 건 내 10층 일부로서 외벽: 석재붙임 및 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 공용승강기설비, 주차설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 업무시설 등(오피스텔)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에, 북측 및 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접함. 본건 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로가 소재하나, 단차로 인해 직접 진출입은 불가함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지: 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.) 기호(2) 토지: 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동여부 및 누수여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바 람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104069 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1003호

용도: 오피스텔

감정가: 255,000,000원

토지면적: 5.71㎡ (약 1.73평)

토지지분: 5.709999999999999㎡ (약 1.73평)

건물면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.8㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 "(지하철1,6호선) 동묘앞역" 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 6호선 동묘앞역이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성이 양호합니다.

건축물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 지하2층, 지상11층 건물 중 10층 일부로, 외벽은 석재붙임 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 2필 일단의 토지는 대체로 사다리형이며, 업무시설(오피스텔) 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에, 북측 및 남측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 포장도로가 있으나, 단차로 인해 직접적인 진출입은 불가합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 기호(1), (2) 토지는 모두 준주거지역, 지구단위계획구역(동대문), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다. 또한, 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 아파트 용도에 대한 토지거래계약 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 우혜영, 채권 최고액: 120,000,000원, 접수일자: 2023.02.24.)

낙찰 후 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김수정)

보증금: 255,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-14

확정일자: 2022-06-20

배당신고일자: 2024-06-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (단, 등기부상 '말소' 처리됨)

인수 보증금 합계: 0원

집합건물 등기부 요약:

등기구분: 을1, 접수일자: 2023-02-24, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우혜영, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 을2, 접수일자: 2024-06-18, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김수정, 권리금액: 255,000,000원, 말소: 말소 (전입일자: 2022-07-14, 확정일자: 2022-06-20)

등기부 채권 총액: 395,216,005원

물건명세서 참고사항: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 2026.05.04.자 확약서가 제출되었습니다.

1.3. 상권분석

주변 시설: 본건은 동묘앞역 인근에 위치하여 지하철 1, 6호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행 중입니다. 주변에는 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

유사 물건 실거래가:

2024년 4월 23일: 전용면적 19.34㎡ (약 5.85평) 오피스텔, 275,000,000원 (직거래)

2024년 4월 3일: 전용면적 18.98㎡ (약 5.74평) 오피스텔, 270,000,000원 (직거래)

최근 실거래가는 약 27,000만원 ~ 27,500만원 수준으로, 본건 감정가(25,500만원) 대비 높은 시세를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 동묘앞역 역세권으로 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 편리합니다.

교육시설: 인근에 창신초등학교, 병설유치원 등이 소재합니다.

주차: 건물 내 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 언급된 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용은, 등기부상 임차권 말소 예정이며, HUG로부터 제출된 확약서를 통해 대항력 및 보증금 반환 관련 리스크가 상당 부분 해소된 것으로 보입니다. 다만, 해당 계약 관계의 최종 확정 여부 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

현장 확인 불가: 점유자의 부재로 내부를 직접 확인할 수 없어, 설비의 작동 여부, 누수, 내부 인테리어 상태 등은 파악이 불가합니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

토지 이용 계획 및 제한: 다수의 법규에 의한 토지 이용 제한(지구단위계획, 최고높이 제한, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

주변 환경: 주위 혼재 지역으로 소음, 통행량 증가 등에 따른 생활 불편 가능성을 염두에 두어야 합니다.

혐오시설: 본 보고서 작성 시 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 유무에 대한 직접적인 검색 및 확인은 제한되었습니다. 실제 현장 방문 또는 관련 정보를 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중심부인 종로구 창신동에 위치하여 교통 편의성과 생활 환경이 우수한 오피스텔입니다. 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대감이 있습니다. 권리 관계상 큰 하자는 없을 것으로 보이며, 임차인 관련 사항도 HUG의 확약서 제출로 리스크가 완화된 것으로 판단됩니다. 다만, 내부 상태 미확인, 토지 이용 제한, HUG 관련 세부 사항 등은 신중한 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 도보 이용 가능한 탁월한 접근성을 자랑합니다.

시세 상승 잠재력: 최근 실거래가가 감정가보다 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 관련 리스크도 해소된 것으로 보입니다.

소형 면적: 약 5.39평의 전용면적으로 소액 투자 및 임대 수익형 부동산으로 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원이며, 최근 실거래가는 270,000,000원 ~ 275,000,000원 수준입니다. 인수되는 임차보증금이 없으며, 권리 관계상 특이사항이 크지 않아 시세 반영을 고려해야 합니다. 내부 미확인, HUG 인수조건 변경 관련 불확실성 등을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 265,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.