나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104075 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 씨에스타운 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당역(지하철 2·4호선) " 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2·4호선(사당역)이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호, 4층 401호, 4층 403호 총 3개호로써 (사용승인일 : 2015.02.13) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호 가,다 - 다세대주택(방, 주방/거실, 욕실, 현관 등), 기호 나 - 다세대주택 - (현재 내부가 임의로 구조 변경되어 401(A), 401(B) 2세대로 이용중) 으로 이용 중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로써, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,역사문 화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약 에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건 "기호 나"는 기준시점 현재 내부가 임의로 구조 변경되어 401(A), 401(B) 2세대로 이용중으로 집합건축물 대장상 "건축과-21240(2021.07.28.)호에 의거 위반건축물 표기 [내역:지상4층 다세대주택 401호를 2세대로 무단대수선]"로 등재 되어 있고, 관악구청 문의 결과 이에 따른 이행강제금이 부과되고 있으니, 원상복구 여부 등과 관련하여 경매진행 및 입찰시 재확인 및 주의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104075 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1064-23 CS타운 B동 2층 203호 (도로명주소: 서울특별시 관악구 남현3길 39)

건물명: CS타운 (B동)

사용승인일: 2015년 02월 13일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

건물 용도: 다세대주택

1.2. 2. 토지 정보

토지면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

토지지분: 17.798㎡ (약 5.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 3. 건물 정보

건물면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

건물지분: 22.51㎡ (약 6.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 225,000,000원

토지면적: 17.80㎡ (약 5.39평)

건물면적: 22.51㎡ (약 6.81평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "사당역(지하철 2·4호선)" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2·4호선 사당역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등).

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리(2022.01.04. 가압류)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 394,000,000원입니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 2015-02-23

* 소유권이전: 2016-01-25

* 가압류(말소기준권리): 2022-01-04, 권리자 강수진, 100,000,000원

* 소유권이전: 2022-02-03

* 근저당권(말소): 2024-11-21, 권리자 박윤자, 294,000,000원

* 강제경매(본건): 2025-10-14, 권리자 강수진, 179,266,613원

* 압류(말소): 2026-04-02, 권리자 김포세무서장

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이영희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-02

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인 이영희는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 지상권 등입니다. 본건 등기부상 지상권은 확인되지 않으며, 기타 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건 소재지인 관악구 남현동 일대는 사당역 역세권으로 다세대주택 밀집 지역입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

* 2026년 5월, 남현동 1069-4번지, 관음아트빌라, 1995년식, 105.54㎡ (약 31.9평) - 828,000,000원

* 2026년 5월, 남현동 602-179번지, 사당리치빌, 2017년식, 27.82㎡ (약 8.4평) - 380,000,000원

* 2026년 5월, 남현동 602-243번지, 한백리츠빌, 2015년식, 50.66㎡ (약 15.3평) - 480,000,000원

본건(22.51㎡, 약 6.8평)과 유사한 면적 및 건축연도의 "사당리치빌(27.82㎡, 2017년식)"이 380,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 225,000,000원 대비 높게 평가될 잠재력이 있습니다. 다만, 건물 내부의 위반 사항은 시세 반영 시 부정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 내부 상태

건물은 2015년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다. 본건(203호)은 방, 주방/거실, 욕실, 현관 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

사당역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물

본건과 관련된 것으로 보이는 "기호 나" 유닛(4층 401호)의 경우, 내부가 임의로 구조 변경되어 2개 세대로 이용 중이며, 이는 집합건축물대장에 위반 건축물로 등재되어 있습니다. 이로 인해 이행강제금이 부과되고 있으며, 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 입찰 시 관련 사항을 재확인하고 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 동안 외국인 등의 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자에게는 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사당역 역세권이라는 우수한 입지조건을 갖추고 있으며, 비교적 신축(2015년 준공) 건물이라는 장점이 있습니다. 또한, 현재 등기부상 인수할 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 위반 건축물 등재로 인한 원상복구 의무 및 이행강제금 부과 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 사당역(2·4호선) 초역세권의 탁월한 입지.

* 안정적인 임대 수요가 예상되는 지역.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 깔끔한 소유권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

주변 유사 면적 실거래가(27.82㎡ 기준) 환산 시 약 307,700,000원 수준의 잠재적 가치가 있으나, 위반 건축물 관련 리스크를 고려해야 합니다. 감정가는 이러한 리스크를 일부 반영한 것으로 보입니다.

따라서, 위반 건축물 관련 문제 해결 가능성을 종합적으로 판단하되, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

(위반 건축물 관련 비용 및 원상복구 비용은 별도 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.