나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9233 [1] 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9233 [1] 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경9233
• 주소: 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1
• 용도: 전

광주지방법원 경매3계 2024타경9233 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1 | 감정가: 312,315,000원 | 최저가: 111,934,000원 | 용도: 전

1. 광주지방법원 2024타경9233 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9233 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1

용도: 전 (토지)

감정가: 312,315,000원

토지면적: 6,645.00㎡ (약 2,010평)

토지 지분율: 664500

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 김OO

채권자: 화OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리의 농경지대에 위치하고 있습니다. 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 전체적으로 부정형의 완경사지 형태를 띠고 있습니다. 해당 필지는 기호(1)과 기호(2)로 구분되며, 기호(1)은 현재 묵전(장기간 경작되지 않은 밭) 상태이고, 기호(2)는 자연림 상태입니다.

도로 상황을 살펴보면, 기호(1) 토지는 노폭 약 2m의 농로에 접하고 있어 접근이 가능합니다. 그러나 기호(2) 토지는 지적도상 맹지로서, 외부 도로와의 직접적인 연결이 되어 있지 않아 활용에 제약이 따릅니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호(1) 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 개, 닭, 오리, 메추리 사육이 제한되는 1000m 이내 구역, 돼지 사육이 제한되는 2000m 이내 구역, 소, 말, 양, 사슴 사육이 제한되는 300m 이내 구역, 젖소 사육이 제한되는 500m 이내 구역 등 각종 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호(2) 토지 또한 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 기호(1)과 동일한 가축사육제한구역 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. 추가적으로, 국유림, 공익용산지, 공원자연환경지구, 국립공원으로도 지정되어 있어 보전 가치가 높으며 행위 제한이 엄격합니다.

본 물건 매각 대상은 토지이며, 건물은 존재하지 않습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각됩니다.

토지의 소유자는 농OOOOOOOOOOOOOOO이며, 본 경매의 채무자는 김OO, 채권자는 화OOOOOOO입니다.

매수인에게 중요한 주의사항이 있습니다. 본 사건 토지는 농지이므로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수 신청이 반려될 수 있으며, 이미 납부한 매수보증금의 반환을 받지 못하는 불이익이 발생할 수 있습니다. 따라서, 낙찰 후 신속하고 정확하게 농지취득자격증명을 발급받아 제출하는 것이 필수적입니다. (붙임 사실조회서 참조)

등기부상 별도의 복잡한 권리관계는 명시되지 않았으나, 법원의 경매 절차에 따라 이해관계에 있는 권리들은 말소될 예정입니다. 다만, 토지 이용에 있어 묵전, 맹지, 그리고 복잡한 토지 이용 제한 사항은 권리 분석 외에 별도로 고려해야 할 사항입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리의 전형적인 농경지대에 자리 잡고 있습니다. 주변은 농업용 토지, 임야, 그리고 작은 마을들이 산재해 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 맹지(기호 2)인 점은 해당 토지의 활용성을 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다. 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있지만, 개발제한구역, 여러 단계의 가축사육제한구역, 그리고 공원자연환경지구 및 국립공원 구역으로 중첩 지정되어 있어, 건축이나 토지 개발 행위에는 매우 엄격한 규제가 적용됩니다. 이러한 입지 조건은 전원생활이나 농업 목적이 아닌 다른 용도의 활용을 어렵게 만듭니다.

1.5. 상권분석

본 물건지인 화순읍 이십곡리 176-1 일대는 전형적인 농업 중심의 전원지역으로, 활발한 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다. 주요 편의시설, 마트, 병원, 관공서 등은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치한 화순읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다. 이십곡리 자체 내에는 소규모의 농가나 마을 공동체 관련 시설 외에 별도의 상업 시설은 찾아보기 어렵습니다.

따라서, 본 물건은 상업적 가치나 상권 형성과는 무관하며, 농업 또는 전원생활과 관련된 수요에 국한될 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

생활 편의시설은 화순읍 소재지에 집중되어 있습니다. 이곳에는 다양한 규모의 마트, 소규모 병원 및 의원, 은행, 우체국 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

본 물건지에서 화순읍내까지는 차량으로 이동해야 하며, 약 10~15분 정도 소요될 것으로 예상됩니다.

주변에 학교나 교육시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않으나, 화순읍 소재지에 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 읍내 접근성을 통해 이용 가능할 것입니다.

자연환경이 우수하고 조용한 주거 환경을 찾는 분들에게는 매력적일 수 있으나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어지는 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

가장 중요한 리스크는 농지법에 따른 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 이를 이행하지 못할 경우, 매수 자체가 무효가 되거나 보증금이 몰수되는 심각한 법적 불이익을 받을 수 있습니다.

기호(2) 토지가 맹지라는 점은 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보 문제를 야기할 수 있으며, 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

토지 이용계획상 개발제한구역, 공원자연환경지구, 국립공원, 그리고 각종 가축사육제한구역으로 중첩 지정되어 있어, 사실상 토지 개발이나 건축 행위가 거의 불가능하거나 매우 제한적입니다. 이는 토지의 가치를 현저히 낮추는 요인입니다.

묵전 상태와 자연림 상태, 그리고 완경사지라는 점은 토지를 활용하기 위해 추가적인 개간, 정지 작업, 토목 공사 등이 필요함을 시사하며, 이는 상당한 비용과 공사 기간을 발생시킬 수 있습니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 가축사육제한구역(특히 돼지, 소 등)이 설정되어 있다는 점은 주변에 축사 등이 존재하거나 미래에 들어설 가능성을 배제할 수 없다는 것을 의미합니다. 이는 잠재적인 악취, 소음, 또는 환경 오염 문제로 이어질 수 있는 요소입니다.

1.8. 종합 의견

본 광주지방법원 2024타경9233 (1) 물건은 전남 화순군 이십곡리의 자연 녹지 지역에 위치한 토지입니다. 그러나 여러 중첩된 토지 이용 제한(개발제한구역, 국립공원, 가축사육제한구역 등)과 맹지, 묵전, 자연림 상태라는 점은 일반적인 부동산 투자 관점에서 매력도가 낮다고 판단됩니다.

가장 큰 걸림돌은 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이며, 이를 확보하지 못하면 소유권을 이전받을 수 없습니다.

따라서 본 물건은 농업 생산 활동을 목적으로 하거나, 엄격한 개발 제한에도 불구하고 자연 속에서의 전원생활을 추구하는 특정 수요층에게만 적합할 것으로 보입니다. 투자 수익을 기대하기보다는, 해당 토지의 물리적, 법적 제약을 충분히 이해하고 활용 계획을 구체적으로 세울 수 있는 경우에 한해 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

이 물건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

첫째, 실제 농업에 종사하는 농업인 또는 귀농을 희망하는 분들에게는 농지로서의 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 농지취득자격증명 발급이 가능한지 사전에 철저히 확인해야 합니다.

둘째, 개발 행위에 대한 제약이 많다는 점을 감안할 때, 자연 보전이나 친환경적인 목적으로 장기 보유하려는 분들에게 적합할 수 있습니다. 예를 들어, 국립공원 지역에서의 자연 체험 시설(허가 가능한 범위 내) 또는 자연 생태 보전 활동의 거점으로 활용 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

셋째, 매우 장기적인 관점에서, 미래의 토지 이용 규제 완화 가능성을 염두에 둘 수도 있으나, 이는 현재로서는 실현 가능성이 불투명한 매우 투기적인 관점입니다.

결론적으로, 본 물건은 개발 가능성이 거의 없고 법적 제한이 많아 일반적인 시세 차익이나 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 투자보다는 특정 목적을 가진 실수요자에게 더 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계