나이스옥션 법원경매 광주 2024타경9233 [1] 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 인근에 위치하며 주변은 전, 답, 임야 등이 혼재하는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형 완경사로서 기호(1)은 묵전, 기호(2)는 자연림상태임.

인접 도로상태

기호(1)은 노폭 약2m의 농로에 접하며 기호(2)는 자적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 국유림<산림문화·휴양에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 공원자연환경지구(2023-05-01)<자연공원법>, 국립공원(2023-05-01)<자연공원법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요 {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환} (붙임 사실조회서 참조)
-묵전임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경9233 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 176-1

용도: 전 (밭)

감정가: 312,315,000원

토지면적: 6645.00㎡ (약 2010.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 화순군 화순읍 이십곡리 인근에 위치하며, 주변은 논, 밭, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다. [cite: Provided]

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: Provided]

도로상태: 기호(1) 토지는 노폭 약 2m의 농로에 접하고 있으나, 기호(2) 토지는 현황 맹지 상태입니다. [cite: Provided]

인근 시설: 소재지 인근에는 너릿재 옛길 및 소공원, 주차장이 조성되어 있어 자연 친화적인 환경을 일부 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 권리관계:

* 근저당권 (화순새마을금고, 156,000,000원) - 말소

* 지상권설정 (화순새마을금고) - 말소

* 소유권이전 (농업회사법인주식회사화순산들녘)

* 소유권이전 (김재현, 매매 400,000,000원)

* 근저당권 (김용혁, 200,000,000원) - 말소

* 근저당권 (박종남, 90,000,000원) - 말소

* 가압류 (삼성카드, 6,006,401원) - 말소

* 임의경매 (화순, 115,466,547원) - 말소

등기부채권 총액: 452,006,401원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상, 본 매각물건은 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있습니다. [cite: Provided] 이는 등기부 요약 상 해당 지상권이 말소된 것으로 표시되어 있음에도 불구하고 인수해야 할 권리가 존재할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 보고된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 마을 주변의 농경지대로서, 별도의 상업 활동이나 상권 형성이 미미한 지역입니다. [cite: Provided]

1.4. 생활정보

지역 특성상 도시 편의시설보다는 농촌 생활 환경에 가깝습니다. 화순군 내에는 고인돌 유적지, 운주사 등 관광지가 있으나, 본 물건지와 직접적인 생활 연관성은 낮습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수:

이 사건 토지는 농지이므로 취득 시 '농지취득자격증명' 제출이 필수입니다. 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않으며 소유권 이전이 불가합니다. [cite: 6, Provided] 따라서 입찰 전 본인의 자격 여부를 확인하고, 필요하다면 사전 신청 절차를 진행하는 것이 매우 중요합니다.

토지 이용 제한:

본건 토지는 다음과 같은 엄격한 토지 이용 제한 규제를 받습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역

* 다수의 가축사육제한구역 (동물 종류 및 거리에 따라 제한)

* 개발제한구역 (그린벨트): 토지 이용 및 개발이 매우 제한됩니다.

* 기호(2) 토지는 국유림, 공익용산지, 공원자연환경지구, 국립공원으로 추가 지정되어 있어, 보전 가치가 높고 개발 행위가 거의 불가능합니다.

묵전 및 맹지:

기호(1) 토지는 묵전(휴경지) 상태이며, 기호(2) 토지는 자연림 상태로 농지로서의 활용도가 낮거나 경작이 어려운 상태일 수 있습니다. [cite: Provided] 또한, 기호(2) 토지는 맹지여서 별도의 진입로 확보가 필요합니다. [cite: Provided]

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군에 위치한 농지 경매 물건입니다. 입찰 시 가장 큰 장애물은 '농지취득자격증명' 취득 여부이며, 이를 확보하지 못하면 입찰 자체가 무의미해집니다. 또한, 개발제한구역 및 국립공원 등 중첩된 강력한 토지 이용 규제로 인해 향후 건축이나 개발을 통한 가치 상승을 기대하기는 매우 어려운 물건입니다. 토지로서의 가치는 농업적 이용에 국한될 가능성이 높으며, 이마저도 해당 토지가 농업 경영에 적합한 상태인지, 그리고 낙찰자가 농지 취득 자격 요건을 갖추었는지에 따라 달라질 것입니다.

1.7. 투자 포인트

본 건은 투기적 투자보다는 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 실제 농업 경영 의사가 있고 '농지취득자격증명'을 발급받을 수 있는 자격을 갖춘 경우.

* 주변의 유사 농경지 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받아 농업 활동에 활용할 경우.

* 단, 개발제한구역, 국립공원 지정 등 강력한 규제로 인해 건축 및 개발을 통한 투자 수익을 기대하기는 어렵습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* '농지취득자격증명' 취득 가능성 및 절차 소요 시간.

* 개발제한구역, 국립공원 등 엄격한 토지 이용 규제로 인한 개발 제한 가능성.

* 묵전 및 맹지라는 토지 상태.

* 유사 농경지 부동산의 최근 거래 사례.

정확한 시세 조사를 바탕으로, 해당 토지의 농업적 활용 가능성과 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.