나이스옥션 법원경매 마산 2025타경167 [3] 경상남도 함안군 군북면 박곡리 1089 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2025타경167 [3] 경상남도 함안군 군북면 박곡리 1089 전 경매

• 사건번호: 2025타경167
• 주소: 경상남도 함안군 군북면 박곡리 1089
• 감정가: 79,755,400원
• 최저가: 63,804,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

마산지원 경매1계 2025타경167 | 소재지: 경상남도 함안군 군북면 박곡리 1089 | 감정가: 79,755,400원 | 최저가: 63,804,000원 | 용도: 전

1. 마산지원 2025타경167 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2025타경167 (3)

소재지: 경상남도 함안군 군북면 박곡리 1089

용도: 전 (현재 일부는 임야, 묵전, 하천, 나지 등으로 현황과 공부상 차이 존재)

감정가: 79,755,400원

토지면적: 2491.00㎡ (약 753.67평)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 신OO

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 군북면 박곡리 '가덕마을' 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 임야와 농경지로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건 소재지 북측 인근에 버스정류장이 있으나, 함안읍 소재지 외곽에 위치하여 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

다수의 필지가 부정형이며 경사지에 위치하고 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 임업용산지, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 활용이 제한될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 최OO이며, 채권자는 신OO입니다.

주의사항으로 '일괄매각'이라고 명시되어 있으며, 이는 여러 필지의 토지가 하나로 묶여 매각됨을 의미합니다.

'중복사건'이라는 특이사항이 있으나, 이는 본건 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있으나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

권리관계는 경매 개시 시점에 등기부등본상 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 상권분석

해당 물건지는 함안군 군북면의 농경지 및 임야 지역에 위치하여 일반적인 상업시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다.

주변은 농업 활동이 이루어지는 지역이며, 소규모 마을이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 보입니다.

농업 관련 시설이나 지역 주민들을 위한 근린생활시설 정도만 있을 가능성이 있습니다.

따라서, 일반적인 상권 분석보다는 해당 토지의 용도 및 잠재적 활용 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

주변에 '가덕마을'이 위치하고 있으며, 생활 편의 시설은 함안읍 소재지까지 이동해야 이용이 가능할 것으로 보입니다.

버스 정류장이 인근에 있으나 대중교통의 편리성은 다소 떨어집니다.

자연 환경은 비교적 양호하나, 주변 편의 시설 접근성은 제한적입니다.

일부 필지에는 별첨 사진용지와 같이 이동 가능한 벌통과 제시외 분묘가 소재하고 있어, 매수 시 해당 부분에 대한 처리가 필요할 수 있습니다.

또한, 일부 토지는 현황과 공부상 지목이 다르고(예: 공부상 답이나 현황 묵전/하천), 경사지이거나 폐도 또는 맹지인 경우가 있어 실제 이용 시 현장 확인이 필수적입니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본 건의 일부 토지(특히 목록 3, 7번)는 농지 취득 자격 증명이 필요한 농지로, 이를 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

도로 접근성 문제: 일부 필지는 지적도상 도로에 접하나 실질적으로 폐도된 상태이거나 맹지여서 인접 토지 이용자들의 통행에 의존해야 하는 경우가 있습니다. 이는 향후 토지 이용 계획 수립 시 중요한 제약이 될 수 있습니다.

현황과 공부상 불일치: 일부 토지는 공부상 지목과 현황이 다르며(답/묵전/하천, 임야/묘지 등), 경사지이거나 임야화된 농지 상태로 이용되고 있어 실제 이용에 어려움이 있을 수 있습니다.

제시외 물건: 벌통 및 분묘가 소재하고 있어 해당 부분에 대한 처리(이전 또는 협의)가 필요하며, 이에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

중복사건: 중복 사건이 있다는 점은 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

접도구역: 일부 필지(9, 10번)는 접도구역으로 지정되어 있어 도로법에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

산지 관련 규제: 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정된 필지는 산지관리법에 따른 개발 및 이용에 제한이 따릅니다.

대중교통 불편: 차량 없이는 생활권 접근이 다소 불편할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 함안군 군북면의 농업진흥지역 또는 보전관리지역에 속한 임야, 농경지, 묵전 등 복합적인 상태의 토지들로 구성되어 있습니다.

감정가는 79,755,400원이며, 총 면적은 2491.00㎡입니다.

농지취득자격증명 필요, 도로 접근성 제약, 현황과 공부상 차이, 제시외 물건 존재, 산지 및 접도구역 지정 등 다수의 제약 조건과 리스크를 안고 있습니다.

따라서, 해당 토지에 대한 명확한 개발 계획이나 목적 없이 단순히 시세차익만을 기대하고 투자하기에는 위험 부담이 있는 물건입니다.

특히, 농지 취득 자격이 없는 분이나 토지 이용 계획이 명확하지 않은 경우 신중한 접근이 요구됩니다.

매수자는 이러한 제약 조건들을 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 실제 토지 상태와 주변 환경을 면밀히 파악한 후, 농지 관련 법규 및 산지 관련 규제 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

장기적 관점의 토지 투자: 개발 가능성이 있는 농림지역 또는 보전관리지역 내 토지로, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 장기적 관점)

농업 또는 임업 목적 활용: 농지 취득 자격이 있고 해당 지역에서의 농업 또는 임업 활동에 관심 있는 투자자에게는 비교적 저렴한 가격에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

인근 개발 가능성: 주변 지역의 개발 동향을 주시하며, 향후 도로망 확충이나 택지 개발 등으로 인해 토지 가치가 상승할 잠재력을 탐색해 볼 수 있습니다. (현재로서는 높은 기대는 어려움)

토지 이용 계획 수립: 여러 필지가 묶여 있어, 이를 통합하여 활용할 수 있는 창의적인 토지 이용 계획을 수립할 경우 가치를 높일 수 있습니다. (예: 농장, 주말농장, 소규모 힐링 공간 등)

인근 토지와의 연계: 주변 토지와의 통합 개발 가능성을 고려하여, 장기적으로 토지 가치를 극대화할 수 있는 전략을 모색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매1계